Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора арендыДоговор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

Бланк договора аренды гаражаУзнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.




Комментарии (35)

яна| 2014/12/10

Огромное спасибо Галине Александровне за консультацию!!!! доступно и грамотно разъяснила ситуацию и подсказала, какими документами и бланками можно воспользоваться!!! СПАСИБО!

Нина| 2015/03/30

Со мной хотят досрочно расторгнуть договор аренды не жилого помещения.Как правильно его оформить?

admin| 2015/04/06

Здравствуйте Нина! Как правило, в каждом конкретном договоре предусмотрены условия, которые применяются при расторжении договора. Если конкретных условий договором не предусмотрено, то применяются общие правила, а именно: согласно ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут по инициативе одной из сторон при условии, что данная сторона уведомила другую сторону о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке в письменном виде за 30 дней. Также договор может быть расторгнут в любое время на основании письменного соглашения сторон. В данном случае вам необходимо заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Сергей| 2015/05/06

Здравствуйте. Я хочу досрочно расторгнуть договор субаренды коммерческого помещения. Отработав только три недели мы не смогли заработать даже на 1/3 от стоимости аренды. Дальше платить аренду нет возможности (компания почти банкрот). Субарендатор естественно не хочет расторгать, говорят что нужно сначала выполнить условия договора по оплате:
1) Аренда+авансовый платеж(уже оплатили)
2) Аренда+аванс
3) Аренда + опцион.
В договоре прописано что при признании себя не состоявшимся банкротом я имею право расторгнуть договор. Хотел бы узнать могу я еще на что то опираться?
Спасибо.

admin| 2015/05/13

Здравствуйте Сергей! Досрочно расторгнуть договор субаренды можно в порядке и по основаниям, предусмотренным договором либо нормами Гражданского кодекса. При отсутствии нарушений исполнения договора со стороны арендодателя, расторгнуть договор в одностороннем порядке вы можете только в суде с компенсацией всех издержек добросовестному арендодателю. Если в вашем договоре прописано условие расторжения договора в одностороннем порядке в случае признания вас банкротом, то это на настоящий момент для вас станет самым простым способом расторжения договора ввиду того, что арендодатель, со своей стороны, добросовестно выполняет перед вами свои договорные обязательства.

Александр| 2015/06/19

Добрый день. Месяц назад мною на аукционе был приобретен земельный участок под строительство гаража (аренда на 3 года). После определения точных границ участка, оказалось, что на линии строительства (фундамент), растет три тополя. После обращения в МФЦ на получение ордера на порубку, получил отказ. В течении месяца ходил по кабинетам и в результате получил, якобы разрешение, необходимо предоставить кучу документов, в том числе план благоустройства (????), перчётную ведомость зелёных насаждений и т.д. Потом я должен оплатить энную сумму за порубку и естественно сама порубка за мой счёт. В аукционном листе не было ни каких ограничений, участок прошел все согласования, в том числе зеленстроя. На сегодняшний день хочу признать результаты аукциона недействительными, в связи не предоставлением информации в полном объёме и невозможности использования земельного участка по назначению. Подскажите пожалуйста, на какие нормативные акты можно сослаться, если обращаться в суд? Естественно, если моя позиция правильная. Спасибо.

admin| 2015/06/30

Здравствуйте Александр! Действительно, вы можете оспаривать результаты аукциона в судебном порядке. Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808.

Анастасия| 2015/07/21

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста, в сентябре 2014 года заключили предворительный договор аренды помещения в новом тц. открытие должно было состояться в ноябре. По итогу техническое открытие состоялось только в конце февраля.Уже июль месяц. тц пустой, никакой рекламы не дает. людей нет.арендаторов очень мало. мы естественно несем убытки. возможно ли сних потребовать возмещение убытков? или хотя бы возврат обеспечительного платежа и затрат на оборудование помещения??
Спасибо

admin| 2015/07/29

Здравствуйте Анастасия! В данном случае для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ текста договора аренды, поскольку вывод о возмещении убытков и необходимости расторжения договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем можно сделать только после изучения условий договора аренды.

Артём| 2015/08/20

Добрый день. Хотим расторгнуть договор аренды нежилого помещения с государственным органом. По общему правилу должны известить за 30 дней другую сторону. Существует ли специальный срок для государственных органов?

admin| 2015/09/01

Здравствуйте Артем! Какого-либо специального срока для уведомления арендодателя, являющегося органом гос. власти или органом местного самоуправления, не предусматривается.

Екатерина| 2015/08/31

Здравствуйте! Наниматели без своевременного предупреждения (точнее, вообще без предупреждения) съехали с квартиры. Возможно ли на будущее предусмотреть в договоре найма пункт с указанием материальной ответственности за подобные нарушения? Например, удержание некой суммы из обеспечительного платежа (страхового депозита)

admin| 2015/09/07

Здравствуйте Екатерина! Действительно, включение подобного условия в договор возможно, поскольку принцип свободы договора, установленный Гражданским кодексом РФ, распространяется, в том числе, и на отношения, вытекающие из найма жилого помещения.

Галина| 2015/09/29

Здравствуйте. Наниматели не соблюдают два пункта договора: без моего согласия подселил ещё двух человек и не соблюдают нормы и правила поведения,установленные для многоквартирных жилых домов. Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды с ними и не возвращать остаток платежа (они оплатили за месяц)?

admin| 2015/10/08

Здравствуйте Галина! Факт вселения нанимателями в принадлежащее вам жилое помещение без вашего уведомления, действительно, является нарушением положений раздела Гражданского кодекса о найме жилых помещений. Порядок расторжения договора найма жилого помещения установлен ст. 687 ГК РФ, а именно – вы можете расторгнуть такой договор по своей инициативе, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. Что касается оплаты в случае расторжения договора, то, скорее всего, часть уплаченных жильцами сумм при расторжении договора вам придется им вернуть, если договором не установлено иное.

Надежда| 2015/10/26

Если в договоре коммерческого найма указано, что наниматель имеет право досрочного расторжения договора, но не указан срок предупреждения, а так же причины. Как это может отразиться в последующем для нанимателя?

admin| 2015/11/02

Здравствуйте Надежда! В данном случае при досрочном расторжении договора будут применяться общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договорных отношений, согласно которым, одна сторона обязуется в разумный срок уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор. То есть, договор будет расторгнут досрочно, в любом случае, после переговоров сторон.

Ольга| 2015/12/10

Здравствуйте.Наниматель исчез со своими вещами, не заплатив аренду за 1, 5 месяца(обещал,клялся, что заплатит,в конце концов смылся). Где работает он, как его искать я не знаю. По месту прописки, как говорят его мать и отец, он давно не проживает и не появляется.
В нотариальной конторе, где я заключила договор найма, мне сказали, что в таком случае для досрочного расторжения договора найма надо обращаться в суд.
Скажите, пожалуйста, стоит ли мне обращаться в суд? Какие действия предпримет суд, объявят ли моего сбежавшего квартиранта в розыск.Я знаю, что ему уже надо менять паспорт, может мне подать на него заявление в РОВД, даст ли это какие-то результаты. Просто обидно.За договор найма я заплатила, плачу налоги в налоговую, за 1,5 месяца и коммунальные он не заплатил, остались поломанные :холодильник, кровать, газовая плита, сантехника. Теперь еще и за всю процедуру подачи заявления в суд, за суд я буду платить, а его так и не найдут.

admin| 2015/12/22

Здравствуйте Ольга! Действительно, для разрешения вашего вопроса вам требуется обратиться в суд. В вашей ситуации в судебном порядке с нанимателя будет взыскана просроченная задолженность по внесению платежей. Тот факт, что наниматель не проживает по адресу регистрации, не станет препятствием для вынесения судом решения. После вступления решения в законную силу, дело передается на принудительное исполнение судебным приставам, которые как раз и будут осуществлять розыск должника и принадлежащего ему имущества.

Марго| 2016/01/25

Добрый день. Купила земельный участок. Когда подала документы на регистрацию оказалось что данный земельный участок сдан в аренду на 10 лет фермеру. Подскажите как быть?

admin| 2016/02/02

Здравствуйте Марго! В данном случае вы можете предъявить требование о возврате вам денежных средств за земельный участок и расторжении договора купли-продажи к продавцу земельного участка, поскольку при покупке земельного участка вы не были поставлены в известность о наличии прав на данный земельный участок у третьих лиц.

Ольга Николаевна| 2016/02/07

Добрый день! Арендую площадь , на которой стоят станки, а именно, 2 пилорамы и ещё некоторое имущество. Все имущество принадлежит мне, куплено мной в собственность. В декабре 2015 г я прекратил свою деятельность на пилораме и хотел продать своё имущество. Приехал покупатель для покупки части имущества, но арендодатель воспрепятствовал демонтажу и вывозу моего имущества. Более того,опечатал мои станки , чем препятствовал моей деятельности и я понёс убытки. На просьбу о расторжении договора аренды 20 декабря 2015 г ( подписанный договор аренды возможно расторгнуть только в одностороннем порядке со стороны арендодателя) , арендодатель сказал на словах, что пришлет уведомление о расторжении 01 .01.2016. Уведомление не пришло. Более того, он сам хотел купить у меня все станки и зачесть часть долга за аренду. Деятельность я никакую вести не мог и продать станки тоже, т.к они отпечатаны. Как мне поступить? Как потребовать расторгнуть договор аренды и продать своё имущество, если арендодатель препятствует вывозу моего имущества? Заранее спасибо!

admin| 2016/02/15

Здравствуйте Ольга Николаевна! В данном случае вам может помочь только обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Кроме того, действия арендодателя по воспрепятствованию вам использовать принадлежащее вам на праве собственности имущество являются неправомерными, в силу чего в суде вы также имеете право требовать компенсации понесенных вами убытков.

Марина| 2016/02/28

Здравствуйте. Мы семья и снимаем квартиру по договору оплата происходит с 1-10 число месяца.но после проживания 2ух месяцев 28 числа звонит арендотатель и говорит либо все платите 1 числа либо сваливайте.В договоре было четко указанны дни проплаты.Теперь будут приходить сестры и дяди вышеуказанного лица и требовать все оплатить 1 числа что нам делать. (

admin| 2016/03/07

Здравствуйте Марина! Если вы арендуете жилое помещение по договору аренды, в котором четко прописаны сроки внесения арендной платы, и вы эти сроки не нарушаете, то вы являетесь добросовестным арендатором. Следовательно, вы можете требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с недобросовестным исполнением договора со стороны арендодателя.

Елена| 2016/07/05

Между сельским поселением и Управляющей компанией заключен договор аренды имущественного комплекса, предназначенного для водоотведения и канализации от 16.10.2013 года. Срок договора 3 года, то есть истекает 16.10.2016. Арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно, арендодатель обязанностей по исполнению договора не нарушает. На какие основания ссылаться в суде?

admin| 2016/07/18

Здравствуйте Елена! Как правило, в договоре аренды прописываются основания, по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно. Таким образом, необходим анализ текста договора аренды. Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, данная статья допускает наличие в договоре и иных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

Вера| 2016/07/18

Здравствуйте.Я арендовала дачу на лето, оплатила вперед до сентября. Предупредила , что проживать буду я и мама. Через месяц хозяйка дачи стала требовать расторжения договора, по причине того что ко мне приезжает мой молодой человек и остается ночевать. Она предьявляет претензию, что я не сообщила , что он тоже будет там жить. Он вещей на дачу не перевозил и ночует не каждый день, соответственно он не живет, а гость. Хозяйка дачи ходит по соседям собирает подписи как будто мы мешаем. Жалоб от соседей не было, имущество не портим, за свой счет отремонтировали кран. Работаем допоздна, возвращаемся поздно ночью, но конечно без лишнего шума. Насколько ее действия правомерны? Если она без расторжения попытается выселить, я могу с нее взыскать свои деньги и неустойку, а так же вознаграждение риэлтору. Договор обычный типовой, в нем указано расторжение по согласию или в судебном порядке. Особых требований и обязанностей нет, кроме содержания в чистоте и оплаты. Спасибо.

admin| 2016/07/21

Здравствуйте Вера! В соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя только в случае невнесения нанимателем платы по договору, а также в случае порчи нанимателем имущества. В вашей ситуации оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя не имеется, если договором найма не установлен запрет на посещение жилого помещения третьими лицами. Что касается компенсации, то вы сможете требовать причитающуюся вам компенсацию с хозяйки дома как с недобросовестного арендодателя.

светлана| 2016/07/20

здравствуйте! Можно ли прописать условие в договоре о его расторжении в случае если арендодатель его продаст?

admin| 2016/07/29

Здравствуйте Светлана! Да, такое условие прописать можно. Гражданское законодательство допускает свободу договора, если положения договора не противоречат закону.

Дмитрий| 2016/08/22

Здравствуйте!Я заключил договор в торговом центре 16.08.2016г,отработав почти неделю,торговли нет ни какой,и понимаю что в дальнейшем будет также,и заплатить за аренду след месяца я не смогу!В договоре написано»в отношении Арендатора возбуждена процедура несостоятельности (банкротства) или ликвидации»!Могу ли я расторгнуть договор досрочно?и могут ли с меня удержать какую либо неустойку?В договоре написано что за неустойку платить в том случае если я не плачу за аренду!За ранее спасибо

admin| 2016/08/30

Здравствуйте Дмитрий! Вы можете расторгнуть договор аренды досрочно по соглашению с арендодателем или на иных условиях, если такие условия предусмотрены договором. Если арендодатель на расторжение договора досрочно не согласен, вы можете расторгнуть договор в судебном порядке. Что касается уплаты неустойки, то необходимо уточнить, предусмотрена ли договором такая неустойка.

Анна| 2016/10/31

Здравствуйте.Мы заключили договор на аренду жилья сроком до 1.12.2016 при этом внесли залоговую сумму в размере 15 т.р.К летнему периоду ожидалось подключение газа(этот пункт в договоре не прописан),но по стечению обстрчтельств этого не произошло,из чего следует что мы на данный момент остались без отопления можем ли мы выехать раньше положенного срока без финансовых потерь(т.е залога)?

admin| 2016/11/08

Здравствуйте Анна! В данной ситуации для досрочного расторжения договора с сохранением уплаченного вами залога необходимо руководствоваться исключительно текстом договора. Если договор не предусматривает расторжения в одностороннем порядке в связи с отсутствием каких-либо условий для проживания в квартире, расторгнуть такой договор без потерь вы сможете только по соглашению с арендодателем. В любом случае, для максимально полного и корректного ответа на ваш вопрос необходим анализ положений заключенного договора найма жилого помещения.

Добавить коментарий