Как оценить стоимость квартиры

Методики оценки квартирыПричина, по которой необходимо выполнить оценку, определяет способ ее выполнения: своими силами либо с привлечением специализированной организации.

Цели оценки квартиры

Жилье оценивают для:

  1. Продажи;
  2. Получения дохода;
  3. Страхования;
  4. Внесения объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
  5. Ликвидации (например, в случае признания дома аварийным);
  6. Передачи в залог (при кредитовании под залог объекта недвижимости, при ипотечном кредитовании);
  7. Решения имущественных споров, в том числе в судебном порядке (для оформления наследства, при расторжении брака и так далее);
  8. Изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд;
  9. Прочего.

Оценка квартиры своими силами

Самостоятельная оценка квартиры выполняется на основе информации, размещенной в СМИ или на интернет-ресурсах. Профессиональные риелторы для обзора ситуации на рынке недвижимости и определения предположительной стоимости помещения используют, в том числе, и данные источники.

Цена квартиры для реализации, которую собственники определяют самостоятельно, состоит из нескольких сумм:

Факторы, определяющие стоимость квартиры

Основное правило выполнения оценки – ничего личного, только бизнес. Осмотрите жилье трезвым взглядом. Аргумент «здесь прошло мое детство» не является достаточно веским для того, чтобы существенно повышать стоимость квартиры.

На цену влияют:

  1. Наличие инфраструктуры (близость детских образовательных и медицинских учреждений, транспортная доступность и так далее);
  2. Экологическая и криминальная обстановка в районе;
  3. Год постройки дома и его тип;
  4. Уровень комфортабельности жилья (наличие лоджий, балконов, кладовок, планировка, лифт, интернет, мусоропровод, подъездные пути и наличие парковки, тип отопления и прочее).

Интересно, что наличие дорогого ремонта может ускорить процесс реализации, но понесенные затраты, скорее всего, не окупятся. Если квартира бюджетная, то у покупателей просто нет лишних денег. Если элитная, то сделанный ремонт может не понравиться будущим владельцам, которые планируют переделать все по своему вкусу.

Итоговая цифра должна соответствовать существующим ценам на рынке недвижимости.

Методика определения цены жилья

Самый простой и адекватный способ вычислить стоимость квартиры следующий:

Оценка квартиры агентством оценки недвижимости

Как оценить квартиру

Если требуется документальное оформление всех расчетов (цели оценки с 3 по 8 пункт), то следует обратиться в агентство оценки недвижимости.

Заказчик предоставляет:

Специалист обязательно выезжает на объект, производит его обследование, делает фотографии.

Договор задатка при покупке квартирыУзнайте, как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры.

Про оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением можно узнать здесь.

Отчет об оценке недвижимости

Через несколько дней заказчик получает готовый официальный многостраничный документ, в котором:

  1. Достаточно подробно описана квартира, район ее расположения, ситуация на рынке недвижимости;
  2. Приведены обоснованные расчеты стоимости объекта основными методами (затратным, доходным, сравнительным);
  3. Даны минимальная и максимальная стоимость помещения.

Проект отчета согласовывается с заказчиком. Споры могут возникнуть в отношении конечных данных о цене квартиры. Цифры корректируются на основании разумных доводов.

Цена может оказаться существенно ниже ожидаемой, так как сравнивали помещение, расположенное в старом жилом фонде, с квартирой в современном доме. Уровень комфорта, естественно, будет сильно разниться. Квартира в кирпичном доме с автономным отоплением и прочими достижениями цивилизации привлекательнее жилья в строении, возведенного лет тридцать назад.

Поскольку фактически определяют среднюю стоимость помещения, то необходимо руководствоваться правилами статистики и не брать в расчет явные отклонения от нормы. Так, если в районе или даже городе преобладают дома 1960-70-х годов постройки, и оценивают квартиру, расположенную в доме 1980 года, а цена существенно занижена именно из-за единственной новостройки, то есть разумный повод изменить результат расчетов.

Документ принимается к рассмотрению всеми государственными и муниципальными учреждениями.

Затраты на экспертную оценку

Цена вопроса колеблется в зависимости от региона и целей оценки. Ориентир – 3-7 тысяч рублей. Как правило, экспертиза для получения кредита самая дорогая, так как банки требуют обращаться только к аккредитованным специалистам.

Учитывая стоимость оценки специализированным агентством, возможно, есть смысл обратиться к специалистам. Потратить 3-4 тысячи рублей на оценку дешевле, чем оказаться обманутым в риэлтерском агентстве. Посредники свою прибыль получат по факту совершения сделки, а не от того сколько денег получит продавец.

Заключение

Цена квартиры – ее реклама. Она должна удовлетворять запросы продавца и быть приемлемой для потенциального покупателя.

Продавать дешево – невыгодно, покупать дорого тоже. Квартиры, стоимость которых выше среднерыночных на 5%, покупатели, как правило, не рассматривают. Выставлять по заведомо низкой цене – вызывать подозрения в законности сделки. Баланс цены определит успех операции по реализации квартиры.

Небольшое видео по теме:




Комментарии (1)

Александра| 2014/02/17

Совсем недавно я продавала свою квартиру, переезжала в другой город. Сначала хотела прибегнуть к услугам агенства недвижимости, но потом решила все сделать сама. Что удивительно, квартиру оценила правильно, даже несколько завысила цену, зная, что квартира одна из лучших в своем сегменте. Я оказалась сама для себя самым лучшим риэлтором, продала ее по той цене, что назначила изначально. Так что не стоит бояться делать самостоятельные шаги в таком ответственном деле.

Добавить коментарий