Все тонкости смены управляющей компании в России

Смена управляющей компанииЗа состоянием многоэтажных домов и прилегающей к ним территории следят специально созданные для этого организации, которые называются управляющие компании (УК). Если жильцы недовольные качеством услуг, которые оказывает действующая фирма, то они имеют право сменить ее.

Оснований для смены УК множество – плохое отопление помещений зимой, отсутствие или нерегулярность поставки горячей и холодной воды и другие. Как сменить управляющую компанию, какие документы для этого собрать и как происходит процесс описано ниже.

Способы смены управляющей компании

Существует целый ряд ограничений, прописанных жилищным кодексом РФ, которые не дают право заменить УК, опираясь лишь на регулярные жалобы жильцов. Они же являются и основанием для получения желаемого результата, если сделать все грамотно. Если управляющая компания не обеспечивает жильцов многоквартирного дома комфортным проживанием, то ее надо сменить и для этого законом предусмотрено несколько способов. Вот они:

  1. По истечению договора, который оформляется на срок от 12 месяцев до 5 лет. Это оптимальное время для смены управляющей компании, но если ни одна из сторон не выявит желания разорвать официальное соглашение, то оно считается автоматически продленным. Уточнить дату конца контракта можно в административных органах или у руководителей фирмы.
  2. Сменить УК гораздо сложнее, если соглашение еще действует. Если жильцы выбрали лучшее управляющее общество, то оно занимается расторжением контракта своими силами, но в противном случае это ложится на плечи владельцев квартир.

Гражданский кодекс РФ дает законное право разорвать соглашение с фирмой до истечения срока.

Сделать это по закону можно несколькими способами:

  1. По статьям обновленного Гражданского кодекса. Разорвать соглашение можно через суд, если УК не принимает условия. Такой же результат будет, если создать ТСЖ, возложить на него обслуживание многоквартирного дома. Но такое развитие событий законодательно не регламентировано, поэтому может не подействовать, если в договоре нет соответствующего пункта.
  2. По соглашению сторон, если больше 85% владельцев квартир согласны на смену УК. Перед выбором новой фирмы следует составить, согласовать и подтвердить подписями соглашение, согласно которому описывается способ передачи технической документации, денежных средств, материалов между действующей и новой компанией.
  3. Согласно договору, которые обычно содержат информацию о способах расторжения. Стандартный пункт в таких бумагах указывает, что через месяц после получения официального согласия владельцев помещений на смену обслуживающей компании, действующая фирма освобождается от обязательств.
  4. Через суд при существенных нарушениях контракта УК. Подробнее о таких невыполнениях обязательств, за которые можно подать иск на разрыв договора, написано в 450 статье Гражданского кодекса.

Как выбрать новую УК

Самый ответственный момент – определение претендентов, которые смогут обслуживать многоквартирное здание. Этим занимается Совет дома, если такой существует, или группа жильцов, проявивших инициативу, желание. Перечень действующих управляющих компаний, а также районы их обслуживания, можно найти на официальном сайте Муниципального образования.

Определяя круг претендентов, не стоит пренебрегать организациями, которые недавно основаны или никому неизвестны. Такие фирмы стремятся потеснить «гигантов» на рынке и занять свое место, поэтому их деятельность ориентирована на довольного клиента. Большинство молодых фирм имеют прозрачную статистику, что позволяет отслеживать денежные потоки.

Также стоит заняться изучением рейтингов и черных списков, которые в изобилие публикуются на просторах интернета. В общем, надо собрать больше доступных сведений о компаниях разных масштабов, что позволит отсеять неподходящие или сомнительные варианты.

Перед тем, как обзвонить достаточно сузившийся круг претендентов, следует собрать техническую документацию по дому. Чем подробнее будут данные, тем лучше можно представить здание руководителю фирмы для оценки. Технические характеристики многоквартирного дома можно запросить у администрации действующей УК или оплатив взнос получить в БТИ. Сюда же следует добавить список насущных проблем, решением которых будет заниматься новая фирма.

Когда круг претендентов сузится, можно переходить к следующему шагу – знакомству с управляющими компаниями. Для этого стоит обзвонить каждую фирму, обсудить с администрацией возможность управления многоквартирным домом, напроситься на визит к руководству самых перспективных фирм.

На встречу к директору компании лучше явиться всем Советом или отобрать несколько человек с самыми скептическими взглядами для адекватной оценки коммерческих преимуществ фирмы. С руководством следует обсудить уровень заинтересованности компании в конкретном многоквартирном доме.

Порядок проведения процедуры смены

Чтобы достичь желаемого результата, следует не только собрать документы, но и сделать много других дел. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме:

Как проводится собрание

Чтобы избежать ошибок, надо изучить соглашение, подписанное с действующей фирмой. Дальше следует заняться подготовкой повестки дня, где должны быть такие вопросы:

Уведомления о назначенной дате собрания раздаются всем владельцам квартир как можно раньше, но по закону нельзя информировать меньше, чем за 10 дней. Рекомендуется вести реестр выданных приглашений. В этом бланке собственники помещений будут оставлять росписи для подтверждения факта получения уведомления, делают пометки об отправках заказных писем. Если жильцов информировали через объявление, то роспись в реестре ставит тот, кто вешал бумагу и два свидетеля.

Принятие решения

На очной части собрания жильцы многоквартирного дома заполняют Бланк Решения, где отмечаются голоса каждого присутствующего. Чтобы все было официально, надо вести реестр выдачи таких бумаг. После очного собрания надо провести заочное. Для этого надо обойти всех жильцов, которые не смогли прийти на назначенное время. Они тоже заполняют Бланк Решения.

После опроса всех собственников следует составить протокол собрания с указанием всех голосов. Когда все будет готово, надо уведомить жильцов о результатах голосования. Сделать это надо не позже, чем через 10 дней после опроса последнего участника. Повесить объявление с результатами голосования в доступном месте, обговоренном на заседании. Также следует отправить копию протокола собрания в действующую и новую компанию.

Как перезаключить договор

Когда решение принято, надо приступать к заключительному этапу. Перезаключение договора проводится не сразу, а по очереди:

Если действующая управляющая компания не соглашается на новые условия, то владельцы вправе сменить ее.

Внимание. Если 50% людей, проживающих в многоквартирном доме, не поставили подпись в договоре с новой фирмой, то бумага считается недействительной. Упростить задачу можно на собрании – это ускорит процесс.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Чаще всего вопрос приходится решать через суд, ведь руководители компаний неохотно расстаются со стабильным источником дохода, не хотят, передавать техническую документацию или не имеют ее. За 30 дней до прекращения действия договора УК должна передать сведения по управлению домом новой фирме. Решить вопрос можно в судебном порядке. Судьи чаще всего стают на сторону жильцов и заставляют фирмы передавать документацию или восстанавливать ее за свой счет.

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Чтобы вернуть на счет многоквартирного дома деньги, которые жильцы исправно платили УК, нужно сделать запрос к администрации фирмы. Руководители компании обязаны представить подробный отчет о своей деятельности относительно здания:

Отчеты помогут владельцам оценить, сколько средств потрачено, а сколько осталось. Если действующая компания подделала документацию, то новая УК вправе заказать строительно-техническую экспертизу, по результатам которой суд выносит решение.

Смена УК чаще всего трудоемкий процесс с кучей документации и судебных исков, ведь никто не хочет лишаться регулярных поступлений денежных средств. Главное, сплоченность жильцов и их инициативность, а все трудности решаются.



Добавить коментарий