Снятие с квартиры обременение по ипотеке

Любой собственник жилплощади, погасивший свой ипотечный кредит, задаётся вопросом, как же теперь снять обременение с собственной квартиры.

В соответствии со стандартными условиями ипотеки, жильё, находящееся в залоге у кредитной организации, считается собственностью заёмщика (залогодателя), но с ограниченными возможностями распоряжения данной собственностью. Соответственно, банковское обременение предполагает определённые правовые ограничения, наложенные на жилую недвижимость в период выдачи и погашения ипотечной задолженности.

В названный период кредитная организация, выдавшая заёмное финансирование, приобретает некоторые права на закладываемое жилье, позволяющие частично снизить, а при необходимости и компенсировать риск невозврата заёмщиком кредитных средств. И только после снятия обременения жилья банк утрачивает какие-либо юридические права на заложенный объект недвижимости.

Залог как обременение жилья обязательно регистрируется в госреестре прав (ЕГРП). Правовые ограничения на распоряжение жильём фактически прекращают действовать сразу после погашения ипотечного долга.

Однако для официального снятия банковского обременения и получения реальной возможности отчуждать жильё, его правообладателю требуется внести запись о снятии обременения в ЕГРП и получить соответствующую выписку из госреестра.

Своевременное прохождение рассматриваемой процедуры является задачей заёмщика либо собственника соответствующего жилья, когда заёмщиком и залогодателем считаются разные граждане.

Зачем снимать обременение

Теоретически после выплаты ипотеки на приобретённое жильё банковское обременение возможно и не снимать. Но без снятия обременения могут возникнуть различные правовые сложности:

1. Правообладатель жилья не сможет его подарить, продать либо заложить, поскольку пока обременение наложено все сделки с жильём должны совершаться исключительно с согласия банка. Не запрещается только завещать ипотечную квартиру, поскольку завещание не потребует выполнения регистрационных действий с указанной в нём недвижимостью. Любые другие правовые соглашения по отчуждению жилья не будут обладать юридической силой без регистрации в Росреестре. А внести регистрационные сведения в Росреестр, в свою очередь, нельзя, пока действует обременение на объект сделки.
2. У правообладателя жилья могут возникнуть сложности с пропиской в обремененной квартире жильцов, не считающихся членами его семьи, без согласия банка. Подобное правовое ограничения часто прописывается в кредитном договоре. И хотя многие юристы считают, что ограничение собственника жилья в оформлении регистрации жильцов не всегда соответствует законодательству, однако обращение в судебные инстанции в случае возникновения такой проблемы отнимет гораздо больше времени и сил, чем снятие обременения после погашения ипотеки.
3. Если запрет на сдачу заложенного жилья прописан в кредитном договоре, его собственник не вправе официально сдать квартиру арендаторам. Особенно это актуально для аренды на продолжительный срок, когда требуется госрегистрация соглашения. Надо сказать, что законодатель не запрещает сдавать гражданам в аренду ипотечное жильё, но кредитные организации, стараясь ограничить возможности возникновения чьих-либо прав на залоговые имущественные ценности, часто вводят подобное ограничение в свой кредитный договор.
4. Если произойдет закрытие банка, выдававшего ипотеку, правообладателю жилья, выплатившему кредит, но своевременно не позаботившемуся о снятии обременения, скорее всего, будет гораздо сложнее собрать перечень требуемой для обращения в Росреестр документации.

Порядок снятия обременения

Снять обременение с жилья после полной выплаты ипотечного долга кредитному учреждению можно в подразделении Росреестра либо через МФЦ.

Алгоритм действий заемщика выглядит следующим образом:

• сбор полного пакета требуемой документации;
• подача заявления и необходимых бумаг в МФЦ либо территориальный отдел Росреестра. Если документация о снятии обременения подаётся заёмщиком по ипотеке совместно с банковским сотрудником, то присутствие последнего при подаче бумаг обязательно;
• одновременно завить о необходимости выдачи новой выписки из ЕГРП, в которой уже отсутствует отметка о наличии на жилплощади обременения;
• получить выписку из госреестра.

Как только заемщик, желающий снять обременение, рассчитался полностью по ипотеке, ему следует сразу обратиться к кредитору за получением документации, подтверждающей погашение соответствующего кредитного долга. Одновременно при необходимости в банке возможно будет получить консультационную поддержку о процедуре снятия обременения.

Более того, многие банковские организации активно помогают своим клиентам в разрешении вопроса погашения реестровой регистрационной записи. Иногда такая помощь включает даже оформление полного пакета необходимых бумаг. Если же в кредитной организации не предусмотрена подобная услуга, заемщику придется собирать документацию самостоятельно.

Необходимая документация

Процесс снятия банковского обременения с находящегося в залоге жилья регламентируется Законом об ипотеке. Обременение подлежит снятию на основе представленного совместного заявления банковской организации и залогодателя (заемщика), образец которого возможно найти на сайте Росреестра, или заявления правообладателя закладной, или заявления залогодателя жилья (заёмщика по ипотеке) с приложением закладной, имеющей отметку её правообладателя о погашении обязательства. Кроме того, основанием может выступать судебное решение, в соответствии с которым прекращены ипотечные правоотношения.

Погашение записи о выплаченной военной ипотеке выполняется на основе заявления полномочного государственного органа, занимающегося реализацией соответствующей программы.

По закону для снятия обременения с жилплощади по ипотеке и погашения соответствующей записи в ЕГРП достаточно одного из вышеперечисленных заявлений либо решения суда. Но на практике представления указанной документации недостаточно для снятия ограничений с заложенной банку недвижимости, и регистрирующий орган, как правило, требует от заявителя представить расширенный пакет бумаг.

Точный перечень требуемых документов желательно предварительно уточнить у банка-кредитора, в МФЦ или территориальном подразделении Росреестра.

Обычно для снятия обременения по ипотечному залогу, помимо заявления или решения суда, в Росреестр требуются следующие документы:

• паспорт заёмщика, выступающего залогодателем по ипотеке. Если жилье, приобретённое в ипотеку, принадлежит одновременно нескольким собственникам, предоставляются паспорта каждого;
• кредитный договор с банковской организацией;
• если заемщик подает в Росреестр совместное заявление с банком-кредитором — документация, удостоверяющая полномочия сотрудника банковской организации и его паспорт;
• копия кредитного договора;
• правоустанавливающая документация на заложенную квартиру.

Чтобы избежать лишних временных потерь, целесообразно сначала проконсультировать у сотрудников банка-кредитора или Росреестра относительно полного перечня документации, поскольку требования территориальных представительств Росреестра в разных регионах могут отличаться. Так, иногда требуется представить справку из банковской организации о полном погашении ипотечной задолженности по займу.

Документация для снятия обременения с жилья по ипотеке через МФЦ аналогична, подаваемой непосредственно в Росреестр.

Возможные сложности

Несмотря на довольно простую процедуру снятия обременения с жилья, выступавшего в качестве залога, некоторые трудности и вопросы иногда возникают.

Так, сложности и временные задержки при снятии ипотечного обременения могут возникнуть при наличии некоторых нюансов банковских процедур у кредитора, а также споров с банком относительно полного погашения ипотеки. Многие банковские организации, руководствуясь собственными регламентами, предоставляют клиенту требуемый пакет документов не сразу, а через определенный срок (к примеру, в конце календарного месяца). Этот срок, как правило, используется кредитором для проверки выполнения заёмщиком всех ипотечных обязательств, проведения сверок и разрешения разных организационных вопросов.

Следующая спорная ситуация может возникнуть относительно недоплаты по кредиту. Иногда заемщиками неправильно рассчитывается сумма остатка долга или не учитываются какие-то кредитные требования. А без урегулирования кредитных вопросов с банковской организацией заёмщик не сможет снять обременение, ведь без официального подтверждения погашенной ипотеки новая выписка из реестра не выдается. Поэтому при возникновении споров относительно недоплаты по ипотеке заёмщику следует разобраться в законности требований кредитора, и если они законны, как можно быстрее оплатить требуемую сумму.

Сложности с погашением регистрационной записи могут возникнуть и при несвоевременном обращении в Росреестр (МФЦ). Так, процедура станет более сложной, если долг по ипотеке был погашен давно, жилье не было выведено из-под залога, а банк-кредитор за это время закрылся. В рассматриваемой ситуации бывшему заёмщику, чтобы подписать заявление для снятия обременения, придётся искать уполномоченное лицо закрывшегося кредитора.