Чем отличаются апартаменты от квартиры: плюсы и минусы

Под апартаментами большинство людей подразумевает роскошную и стильную жилую недвижимость. На самом же с юридической точки зрения под данным термином понимаются несколько другие объекты, на что обязательно стоит обратить внимание перед их арендой. В соответствии с нормами права, апартаменты — это коммерческий тип недвижимости.

Апартаменты и квартира главные отличия

Апартаменты, в отличие от квартир, могут находиться даже в офисах, так как они не относятся к жилому фонду. При этом в них, как и в классическом жилье, разрешается проживать людям на постоянной основе.

В российской законодательной базе закреплен лишь термин, обозначающий квартиру. Она представляет собой жилой объект недвижимости, который должен соответствовать действующим санитарным и пожарным нормам, а также СНИПам.

В свою очередь к апартаментам в действующем законодательстве РФ несколько меньше условий. Они должны иметь площадь более 40 квадратных метров, состоя при этом, как минимум, из двух жилых комнат и кухни.

Квартира	Апартаменты
Жилой фонд	Нежилой фонд
Отсутствуют ограничения по поводу площади	Минимальная площадь составляет 40 квадратных метров
Не менее 1 жилой комнаты	Не менее 2 жилых комнат
Возможность проживать на постоянной основе	Возможность проживать на постоянной основе
Возможность получения прописки	Возможность получения временной прописки сроком на 5 лет
Стандартный налог	Повышенный налог
Классический ремонт	Ремонт повышенной ценовой категории со всей необходимой бытовой техникой
Инфраструктура зависит от статуса дома	Развития инфраструктура вблизи дома
Уборкой занимается владелец или же постояльцы	За уборку отвечает обслуживающий персонал

В таблице можно увидеть основные отличия между квартирой и апартаментами.

Преимущества апартаментов

Спрос на апартаменты обусловлен целым рядом преимуществ данного типа недвижимости, которые заключаются в следующем:

1. Развитая инфраструктура. При проектировании застройщик обязательно обращает внимание на этот важный фактор. Обычные квартиры далеко не всегда могут похвастаться действительно высоким уровнем развития инфраструктуры.
2. Хороший ремонт. В апартаментах, как правило, реализуются самые современные дизайнерские идеи, основанные на последних веяниях моды. В таких объектах используется свободная планировка помещений, которые оборудуются дорогостоящей техникой.
3. Жилые комнаты гостиничного типа. Постояльцам апартаментов не приходится задумываться о необходимости смены постельного белья или же полотенец. К тому же в таких объектах недвижимости постоянно работает обслуживающий персонал, занимающийся уборкой.

Основная особенность апартаментов заключается в том, что они способны подчеркнуть статус своего владельца.

Минусы апартаментов

Несмотря на наличие большого количества разнообразных преимуществ, апартаменты отличаются рядом недостатков, которые обязательно необходимо учитывать перед арендой. Среди них специалисты выделяют такие:

1. Высокая стоимость. В большинстве случаев цена апартаментов на 20-25% выше, чем квартиры. При этом в последнее время многие застройщики предлагают потенциальным покупателям относительно дешевые объекты недвижимости. Именно поэтому при благоприятном стечении обстоятельств существует возможность приобретения апартаментов по стоимости стандартной квартиры повышенной комфортности.
2. Повышенный налог. Его расчет происходит на основании кадастровой стоимости здания, в котором находятся апартаменты. Если они расположены в стандартном жилом сооружении, налог составляет около 0,5%. Когда апартаменты находятся в офисном здании, за них придется внести в государственный бюджет примерно 2% кадастровой стоимости всего сооружения. Вследствие этого ежегодная сумма налога является весьма значительной.
3. Большие счета за коммунальные услуги. Тарифы на обслуживание нежилого фонда в несколько раз выше стандартных.

В площадь апартаментов может входить также придомовая территория и некоторые места общего пользования. В таком случае существенно возрастает ежегодный налог на данный объект недвижимости, так как он напрямую зависит от того, на скольких квадратных метров он находится.

Для кого подходят апартаменты?

В соответствии с имеющимися данными, в настоящее время апартаменты чаще всего приобретаются не семейными одинокими людьми. При этом нередко такие объекты недвижимости покупаются родителями для своих детей в их студенческие годы в качестве первой квартиры для отдельного проживания.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что апартаменты отлично подходят рантье. Это обусловлено сочетанием нескольких важных факторов. Прежде всего речь идет об относительно невысокой стоимости объектов недвижимости при довольно высокой арендной ставке. Вследствие этого срок окупаемости апартаментов намного короче, нежели квартир.

Назначение помещения

В законодательстве Российской Федерации предусмотрен список объектов недвижимости, которые можно считать жилым фондом. Чаще всего апартаменты в него не входят. Это касается даже тех случаев, когда по своей планировке и оснащению они выглядят, как стандартный жилой дом.

Если человек имеет в своей собственности апартаменты, скорее всего они являются частью коммерческой недвижимости. Именно поэтому все законодательные нормы, касающиеся жилья, на них не распространяются.

Стоит обратить внимание на то, что государство установило определенные требования по безопасности и комфортности непосредственно к жилым объектам. На апартаменты, являющиеся частью коммерческого нежилого фонда, такие условия не распространяются. Это касается высоты потолков, степени звукоизоляции, особенностей инсоляции и т.д.

Для того чтобы выяснить, каково назначение апартаментов, необходимо обратить внимание на документы на них. Информацию об этом также можно найти в проектной документации на сайте застройщика.

Социальная инфраструктура

Чаще всего в многоквартирных домах социальная инфраструктура более развита, нежели в зданиях с апартаментами. Это связано с тем, что законодательство РФ регламентирует некоторые особенности проектирования жилого фонда страны. Это касается таких факторов, как:

• высота помещений;
• количество лифтов;
• уровень звукоизоляции комнат;
• инсоляция помещений;
• наличие пандусов;
• наличие мест для парковки и т.д.

Если апартаменты находятся в офисном центре, все нормы законодательства, касающиеся перечисленных факторов, не будут действовать. Вследствие этого несколько снижается уровень безопасности сооружения и его комфортности для возможных постояльцев. В таких зданиях застройщик самостоятельно решает на свое усмотрение, насколько комфортные условия он будет создавать для владельцев апартаментов. Никаких обязательств по этому поводу у него не существует.

Управляющая компания

Управление многоквартирного дома ложится на плечи управляющей компании или же ТСЖ. Решение об этом принимает собрание собственников здания. Именно ему принадлежит право решать все основные вопросы, касающиеся дома. Таким образом, у каждого отдельного владельца объекта недвижимости существует возможность повлиять на то, каким образом будет использовать общий бюджет. Подобным способом и реализуется демократические принципы, когда учитываются мнение всех без исключения собственников. В подобных условиях невозможна монополия на принятия тех или иных решений. Это обусловлено низкой вероятностью того, что собственников более половины всех квартир в доме будет один и тот же человек.

В здании, которое не считается жилым, застройщик не продает коммерческую недвижимость, а сдает ее в аренду. Если и происходит реализация, чаще всего приобретение осуществляется единолично девелопером. В такой ситуации нередко возникает мажоритарный собственник, голос которого при принятии решений по поводу управления зданий является решающим. Никаких противовесов в таком случае не существует.

Регистрация

В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации, в апартаментах не разрешается получать постоянную регистрацию на проживание.

Прописка может носить только временный характер. Это касается лишь тех случаев, при которых конкретный объект недвижимости по документах является гостиничным комплексом.

Получить временную регистрацию в апартаментах можно на срок не более 5 лет. При этом закон не запрещает по истечению данного срока прописаться в помещении еще раз. Такие действия можно продолжать бесконечное количество раз. При этом по документах апартаменты должны быть предназначены под гостиницу.

Временная регистрация может запрещается в тех случаях, когда объект недвижимости в единой базе Росреестра числится офисом, торговым центром или же точкой общественного питания. Таким образом, прописаться в апартаментах можно только в том случае, если они по документах являются гостиничным номером. Стоит отметить, что лишь 10-15% объектов данного типа имеют именно такую регистрацию.

Вследствие того, что у покупателей апартаментов, как правило, имеется еще дополнительное жилье, проблем с пропиской у них не возникает.

Вопросы налогообложения

Однозначно ответить на вопрос по поводу налогообложения апартаментов невозможно. Это обусловлено тем, что объем платежей напрямую зависит от информации в кадастровом паспорте.

Минимальный объем налогообложения апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости здания, в котором находится конкретный объект недвижимости. В свою очередь уровень платежей может достигать и 2% от данной суммы.

Для того чтобы налогообложение было минимальным, необходимо соблюдение некоторых условий, таких как:

1. Апартаменты должны располагаться в здании, которое по своему назначению является гостиницей.
2. В документах не должно быть указаний на то, что апартаменты предназначаются под офисы, магазины, точки общественного питания и т.д.
3. Кадастровая стоимость не должна превышать 300 тысяч рублей.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет выполняться, уровень налогообложения автоматически повысится до 2% от кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости.

Коммунальные платежи

Сравнивать счета за коммунальные платежи квартир и апартаментов не совсем корректно. Это обусловлено тем, что данные объекты недвижимости относятся к разному строительному фонду. Любое нежилое помещение в Российской Федерации требует за свое обслуживание больших финансовых средств. Вследствие этого разница в объемах коммунальных платежей между квартирой и апартаментами может составлять от 10 до 30%.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что существует определенный перечень услуг обслуживания, от которого нельзя отказаться. Если владельцы квартир в обязательном порядке оплачивают работу консьержа, домофона и уборки придомовой территории, то проживающим в апартаментах дополнительно приходится тратить деньги на глажку белья, замену полотенец, осуществления полноценного клининга помещений и т. д.

Закон о тишине

Приобретая апартаменты, необходимо отдавать предпочтение тем зданиям, в которых также присутствуют стандартные квартиры. Это обусловлено тем, что в противном случае вашими соседями могут стоять довольно громкие офисы, торговые центры, студии звукозаписи, мастерские и т.д. Рабочие процессы в данных помещениях могут существенно неблагоприятно влиять на комфортность пользования апартаментами.

Важно помнить, что закон о тишине не действует в зданиях коммерческого предназначения. Вследствие того, что апартаменты нередко размещаются именно в таких сооружениях, стоит быть готовым к возможности расположения по соседству даже ночного клуба.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В некоторых случаях удается перевести апартаменты в жилой фонд. При этом однозначно ответить на данный вопрос в настоящее время нет возможности, вследствие недостаточного количества прецедентов такого рода в Российской Федерации. Основная проблема перевода заключается в том, что многие объекты недвижимости находятся в долевой собственности. В таких ситуациях для совершения каких-либо юридических действий с апартаментами необходимо согласие всех без исключения владельцев.

В Москве известны несколько случаев перевода многоэтажных зданий из одного фонда в другой. Это касается получения апартаментами статуса квартир. Подобные изменения возможны только при грамотном ведении юридического процесса в судебных инстанциях. Упрощенная процедура в настоящее время является пока что не отработанной. На административном уровне осуществить перевод на сегодняшний день просто невозможно.

Апартаменты в ипотеку

На сегодняшний день никаких трудностей в приобретении апартаментов в ипотеку не возникает. При этом данный процесс происходит не сложнее, чем покупка стандартной квартиры. Это связано с тем, что банкам подобные коммерческие сделки являются выгодным. Это связано с такими факторами, как:

1. Стоимость апартаментом несколько ниже цены на квартиры. Именно поэтому реализовать залог в случаях не возврата квартиры немного проще, чем продать классическое жилье.
2. В апартаментах часто невозможно прописаться. Именно поэтому при возникновении проблем с возвратом кредита банку не придется искать возможности выселения жильцов из их имущества.
3. Ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем аналогичный показатель, действующий на жилой фонд.

Таким образом, приобрести апартаменты в ипотеку иногда даже намного легче, чем стандартную квартиру.

Риски покупки апартаментов

Главным риском приобретения апартаментов, который обязательно нужно учитывать, является недострой. Дом, в котором находятся такие объекты недвижимости, может длительное время не возводится вследствие целого ряда факторов, таких как:

• резкое обесценивание национальной валюты;
• падение покупательской способности доходов населения;
• обострение конкуренции на рынке и т.д.

От влияния вышеперечисленных факторов не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни обычных квартир. Несмотря на это, во второй случае покрытие рисков может произойти посредством средство компенсационного фонда. При возведении апартаментов они не используются. Вследствие этого в данном случае права покупателей в некоторой степени ограничены.

В настоящее время большинство апартаментов продаются в соответствии с законом 214-ФЗ. В соответствии с его нормами, дольщики обезопасены от двойных продаж недвижимости. Кроме этого, у них появилось право получить от застройщика деньги в случае банкротства девелопера. В свою очередь возможности требовать передачи объекта у дольщиков до сих пор нет.

Заключение

Апартаменты — это действительно хорошая альтернатива стандартного жилья, которая позволяет дополнительно еще и подчеркнуть статус владельца. При этом, приобретая такие объекты недвижимости, необходимо обязательно учитывать целый ряд факторов, которые в стандартных условиях покупки квартиры зачастую игнорируются. Это касается особенностей налогообложения, возможных рисков, счетов коммунальных платежей, регистрации и т.д. Если правильно подойти к решению всех этих вопросов, за относительно небольшой период времени можно ощутить все основные преимущества апартаментов, отличающих их от обычных квартир.