Физические лица, согласно российскому гражданскому законодательству, вправе в любой момент подарить собственную жилплощадь как своим родственникам, так и каким-то третьем лицам.
Отличие сделки дарения жилья между родственными и неродственными лицами состоит лишь в том, что в первом случае, когда сделка дарения жилплощади производится с участием близких родственников ее правообладателя, приобретатель квартиры (одаряемый) не должен будет платить в пользу государства 13%-ный налог.
На практике дарение такого дорогостоящего и ценного объекта, как жилая недвижимость, наиболее часто оформляется именно в отношении близких родственников. Зачастую дарение жилплощади выступает более удобным аналогом завещания, ведь оформляя дарственную на родственника, даритель автоматически избавляет одариваемого от потенциальных трудностей с оформлением наследства в будущем (после смерти наследодателя) и одновременно получает гарантию того, что его жилье перейдет к конкретному лицу, а не какому-то иному родственнику.
Оформление сделки может быть произведено через подразделение Росреестра либо МФЦ, куда одаряемый и даритель в большинстве ситуаций обязаны прийти лично, представив определенный пакет документации.
Общий перечень необходимых документов
Для оформления сделки дарения жилья сторонам потребуется представить в МФЦ (Росреестр) следующий пакет бумаг:
- заявление на регистрацию переходящих прав собственника;
- паспорта сторон сделки (одаряемого и дарителя жилплощади);
- договор дарения квартиры, оформленный надлежащим образом, в 3-х экземплярах (по одному экземпляру для регистрирующей структуры и каждой из сторон дарения квартиры);
- платежную квитанцию, выдаваемую после оплаты регистрационной госпошлины;
- оригинал регистрационного свидетельства на соответствующую жилую недвижимость (либо выписку из ЕГРН, которая стала сейчас выдаваться вместо регистрационного свидетельства);
- оригинал нотариально удостоверенного согласия супруга дарителя, если передаваемая в дар жилплощадь считается общей супружеской собственностью (регистрация прав может быть проведена и без представления данной бумаги, однако тогда в базе Росреестра будет сделана соответствующая запись, и супруг дарителя сможет в любой момент оспорить сделку);
- правоустанавливающая документация на квартиру дарителя (к примеру, договор с застройщиком, свидетельство о наследстве и пр.);
- технические бумаги на жилплощадь, передаваемую в дар (кадастровый и поэтажный планы, а также экспликация).
В ситуации, когда производится дарение отдельной доли жилья, также потребуется письменное разрешение других долевых сособственников соответствующей жилплощади, поскольку последние, согласно законодательству, имеют право преимущественного выкупа.
Если же осуществляется дарение жилищной доли в квартире, находящейся на момент сделки в залоге, дарителю нужно будет еще получить письменное разрешение залогодержателя. В случае наличия действующего соглашения ренты, ранее заключённого в отношении соответствующей жилой недвижимости, для регистрации дарственной в подразделении Росреестра заявителю также потребуется представить согласие рентополучателя, оформленное в письменной форме.
В некоторых ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги, поэтому сторонам сделки дарения целесообразно еще до подачи заявления на регистрацию прав получить предварительную консультацию в МФЦ о точном списке нужной документации.
Так, иногда могут потребоваться письменное извлечение (выписка) из домовой книги, брачный контракт, регламентирующий раздельную супружескую собственность на передаваемую в дар жилплощадь, судебное постановление о разделенных и определенных долях супругов в квартире, согласие родителей одаряемого гражданина (усыновителей либо попечителей) при дарении жилья гражданину в возрасте 14-18 лет и другие документы.
Для сделки, проводимой доверенным лицом дарителя либо одаряемого, потребуется нотариальная доверенность на представителя, который действует от имени стороны сделки.
Оформление договора дарения
Главным юридическим основанием возникновения прав у одаряемого гражданина на жилплощадь считается договор дарения, который в зависимости от выбора сторон может заключаться:
- в простом письменном виде;
- в виде нотариального документа.
В любом случае оформленная дарственная приобретает полную юридическую силу, сопровождающуюся официальным переходом прав от одного правообладателя жилья к другому, только после регистрации соглашения дарения в базе Росреестра.
Несмотря на возможность простой письменной формы дарственного соглашения, которая не требует от сторон временных и финансовых затрат на получение услуги нотариального оформления документа, специалисты рекомендуют заключать договор именно в нотариальной конторе.
Дело в том, что нотариальная форма дарственной минимизирует правовые риски сторон безвозмездной сделки. Нотариус при оформлении договора дарения поможет обеспечить юридическую точность формулировок в соглашении и правомерность самой сделки, что весьма актуально при передаче такого дорогостоящего подарка, как жилая недвижимость.
К тому же нотариальное оформление дарственной зачастую помогает сэкономить сторонам, не имеющим опыта составления правовой документации, значительные временные ресурсы. Нотариус, взимая плату за свои услуги, берёт на себя обязательства по составлению рассматриваемого правового соглашения и проверке документации, представляемой правообладателем жилплощади, которая передается в дар.
Кроме того, нотариус, оформляя соглашение, надлежащим образом получит согласие у других долевых собственников жилья, когда осуществляется дарение лишь отдельной доли в правах долевой собственности на соответствующую квартиру.
Таким образом, сотрудник нотариальной конторы выступает своеобразным гарантом законности оформления сделки дарения.
Говоря о нотариальной форме главного документа по сделке дарения — дарственной — следует упомянуть и об обязательных случаях обращения к нотариусу перед регистрацией перехода прав. В 2016 году произошли законодательные изменения, привнесшие поправки в закон № 122 от 21.07.1997. В новой, изменившейся, редакции рассматриваемого нормативного акта законодатель предписывает императивность процедуры нотариального заверения соглашения в следующих ситуациях:
- при оформлении дарственного соглашения на долю в жилой недвижимости в общей собственности;
- в случае отчуждения всеми участниками (долевыми сособственниками жилья) своих жилищных долей в рамках единой правовой сделки.
В перечисленных ситуациях законодательные поправки 2016 года исключают возможность оформления дарственной в простой письменной форме. Соответственно, стороны, лишенные возможности выбора процедуры оформления сделки, обязаны в императивном порядке перед обращением в подразделение Росреестра, посетить нотариальную контору. В противном случае переход прав от дарителя к одаряемому не будет зарегистрирован в регистрирующем органе.
Требования к договору дарения
Как уже было сказано, дарственное правовое соглашение на квартиру вступает в силу после подписания его обеими сторонами сделки и государственной регистрации в соответствующих инстанциях.
Если стороны безвозмездной передачи жилплощади решили составлять соглашение дарения самостоятельно, без участия нотариуса, обязательно требуется обратить внимание на требования законодателя к содержанию дарственной. Изначально правильно составленный договор, имеющий все необходимые данные и реквизиты в полном объеме, минимизирует риск получения отказа при регистрации дарения в российском Росреестре.
Дарственное соглашение на жилье должно содержать следующую информацию:
- персональные данные сторон;
- паспортные данные одаряемого и дарителя, а также сведения о месте их проживания;
- точные, конкретизирующие предмет договора, сведения о жилой недвижимости, передаваемой в дар: вид объекта недвижимости, её адрес, размеры общей и жилой площади, этаж, количество комнат, сведения кадастрового учёта (если соответствующий объект занесен в реестр недвижимости), реквизиты правоустанавливающей документации дарителя на передаваемое жилье;
- дату и подписи сторон.
Не лишним в дарственной будет указание о том, что даритель жилплощади совершает рассматриваемую сделку добровольно, находясь в здравом уме.
Стоимость передаваемой в дар жилплощади вносится (или не вносится) в дарственное соглашение по желанию сторон, поскольку прямого законодательного требования на этот счет нет.
Важно учесть, что при оформлении такой безвозмездной сделки, как дарение квартиры, в тексте договора ни в коем случае не должна упоминаться какая-либо компенсация за подарок (деньги, вещь, оказание каких-то услуг и пр.). В противном случае подобное дарственное соглашение может быть в дальнейшем оспорено и признано в судебных инстанциях притворной сделкой.
Госпошлина при дарении
Квитанция, подтверждающая уплату регистрационной пошлины, является обязательным документом при подаче общего пакета документации в Росреестр.
Налоговым кодексом закреплёна пошлина за регистрацию прав в размере 2000 руб. (для граждан). Пошлина может быть оплачена заинтересованными лицами как заблаговременно, так и непосредственно в МФЦ (Росреестре) при подаче документов.
