Продажи ипотечной квартиры – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, требует значительных временных затрат.
Прежде всего, продать квартиру, находящуюся под ипотекой, можно только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит на покупку данной квартиры. Именно поэтому обращение в банк – это первый обязательный шаг, который должен предпринять продавец квартиры, обремененной ипотекой.
При этом нужно учесть, что пока действует запрет на досрочное погашение кредита, ипотечную квартиру продать невозможно. Если такой запрет уже снят, можно встретиться с сотрудником банка для переговоров о продаже квартиры.
Большинство банков, узнав причину продажи квартиру, идут навстречу клиенту. Однако нужно обязательно уточнять на каких условиях будет происходить продажа ипотечной квартиры, поскольку эти условия могут оказаться далеко не самыми выгодными для клиента.
Существуют и такие банки, у которых получить разрешение на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. Они применяют серьезные штрафные санкции, которые зачастую меняют решение заемщика о продаже квартиры.
Это связано с тем, что банк, оценивший при выдаче ипотеки платежеспособность заемщика и свои возможные риски, не очень заинтересован в смене заемщика, поскольку это потребует дополнительных трудозатрат.
Немного по-другому обстоит ситуация, если заемщик желает продать квартиру, обремененную ипотекой, из-за отсутствия возможности своевременно вносить платежи по кредиту. В этом случае банк, заинтересованный в своевременном погашении кредита и отсутствии просроченных платежей, как правило, разрешает заемщику продать квартиру платежеспособному лицу и даже может предложить заемщику надежного покупателя.
Варианты продажи квартиры находящейся в ипотеке
Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя.
Первый вариант: самостоятельная продажа квартиры
В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры заемщиком, банк сначала дает свое согласие на смену собственника, а затем снимает обременение. При данном варианте продажи залогодателем на какое-то время становится покупатель, являющийся новым собственником квартиры, процедура следующая:
1. Как только банк дает согласие на продажу квартиры, обремененной ипотекой, и определяет общую сумму задолженности по кредиту, в нотариальном порядке подписывается предварительное соглашение о продаже между покупателем и продавцом квартиры. Такое соглашение является дополнительной гарантией того, что покупатель не передумает и выплатит сумму долга банку.
2. После заключения такого соглашения покупатель осуществляет расчеты с банком по ипотечному кредиту, перечисляя деньги на расчетный счет банка-залогодержателя. Возможен также вариант, когда денежные средства, равные сумме задолженности перед банком, кладутся покупателем в депозитарную ячейку банка. После регистрации прав нового собственника, сотрудники банка забирают деньги из ячейки. После полной оплаты долга продавец получает справку об отсутствии задолженности перед банком.
Если продавец продает ипотечную квартиру по более высокой цене, превышающей сумму долга по кредиту, оставшаяся денежная сумма закладывается покупателем под контролем банковского сотрудника в день сделки в депозитарную ячейку любого банка по выбору сторон сделки. Продавец квартиры сможет забрать деньги из ячейки после завершения сделки купли-продажи и государственной регистрации возникшего у покупателя права собственности на квартиру.
3. После снятия с квартиры обременения между продавцом и покупателем ипотечной квартиры заключается договор купли-продажи и осуществляется регистрация права собственности продавца на покупаемую квартиру.
Вариант второй: продажа квартиры при участии банка
Второй вариант похож на первый, но в данном случае банк-залогодержатель берется сопровождать сделку купли-продажи квартиры:
- Банк предоставляет свою депозитарную ячейку, куда покупатель квартиры вносит деньги в счет погашения ипотечной задолженности перед банком. Разница между суммой покупки и суммой задолженности вносится покупателем в другую ячейку для получения продавцом после оформления сделки купли-продажи.
- Банк самостоятельно связывается с регистрационным органом и передает уведомление о том, что кредит погашен, и другую необходимую документацию.
- Осуществляется регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.
Узнайте, как оформить дарственную на квартиру, сроки оформления, предстоящие расходы.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру, можно узнать прочитав эту статью.
Вариант третий: покупка кредита
В этом случае, по существу юридической сделки, происходит не покупка квартиры, а смена заемщика. Квартира же по-прежнему остается у банка в залоге. Покупатель в данном случае рассматривается банком-залогодержателем как новый заемщик на уже оформленный ипотечный кредит прежнего заемщика (продавца квартиры).
При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита.
Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.
По данной схеме происходит и процедура перекредитования, когда один банк выкупает ипотечный кредит у другого. Данная услуга сейчас достаточно востребована на рынке финансовых услуг, поскольку кредитные ставки в последнее время существенно снизились.
Пользуясь услугой перекредитования, заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Для этого оформляется кредит на сумму задолженности перед банком-залогодержателем квартиры, а сама квартира становится объектом залога по новому кредитному договору.
