Существует разные причины расторжения договора. Досрочное его прекращение может быть связано с семейными обстоятельствами или недобросовестным отношением собственника к своим обязанностям. Текст соглашения о расторжении договора аренды составляется произвольно. Сразу после его подписания двумя сторонами договор теряет актуальность. Если не удается прийти к согласию, то придется решать вопрос в суде. В законе предусмотрено несколько обстоятельств, дающих арендатору право разорвать договор.
Расторжение договора при наличии согласия сторон
В ГК говорится о возможности расторгнуть договор до истечения его срока по обоюдному согласию. Если в его тексте есть пункт, дающий одной из сторон право расторгнуть его самостоятельно, то одобрения второй не требуется. Во всех прочих случаях вопрос решается в судебном порядке.
В дополнительном соглашении, предусматривающем расторжение договора, необходимо указать:
- сведения о ранее заключенном договоре;
- дата его подписания, данные граждан, в нем участвующих;
- причина, повлекшая необходимость расторжения документа;
- порядок урегулирования претензий;
- сроки погашения долга и передачи собственности арендодателю.
[expert_bq id=2880]Можно указать, что объект недвижимости считается переданным после подписания соглашения. Необходимо составить акт о передаче и приеме, чтобы избежать последующих разбирательств.[/expert_bq]
Как правильно оформить дополнительное соглашение
В нем детально описывается недвижимость, находящаяся в аренде. Он ссылается на ДА (договор аренды), но целесообразно упомянуть о следующих данных:
- адрес, наименование, площадь и иные характеристики объекта;
- описание границ, назначение, разрешенные варианты использования в случаях аренды участков земли.
Если объект описан неполно, отсутствуют важные детали, это может стать достаточным основанием для отказа в расторжении ДА до истечения его срока. Стоит ознакомиться с образцом расторжения договора аренды до момента его оформления.
Досрочное прекращение использования отдельной части объекта
Необходимо учитывать, что расторжение ДА возможно как на все имущество, так и на часть его. Чтобы упростить процедуру досрочного отказа, необходимо предусмотреть эту возможность на этапе оформления документа.
Например, в аренду переданы несколько складских помещений или земельных участков, тогда после подписания соглашения о прекращении ДА в отношении одного из них, он сразу возвращается владельцу. В таких случаях гражданин должен подробно описать местонахождение и границы объектов, в отношении которых прекращается аренда.
Порядок определения компенсации за улучшение собственности
ГК в статье №662 наделяет арендатора правом требовать возмещения затрат по улучшению имущества, в тех случаях когда они являются неотделимыми. Собственник может оспорить это в судебном порядке. Придется доказать, что расходы на улучшение собственности не привели к значительному изменению его эксплуатационных качеств в лучшую сторону.
Если в ДА порядок решения этих вопросов прописан в отдельном пункте, они имеют решающее значение при возникающих разногласиях. Если этого сделано не было, в соглашение нужно внести его дополнительно.
Регистрация соглашения о прекращении арендных отношений
Соглашение подлежит регистрации, если срок ДА один год или больше. В этом случае сведения в государственные органы подаются о заключении ДА и составлении соглашения о его досрочном расторжении.
Если срок аренды меньше одного года, договор и дополнительные соглашения к нему регистрировать не нужно.
Пример документа можно посмотреть здесь образец договора расторжения аренды.
