Если участок земли не обладает чётко установленными и зафиксированными в кадастре границами, то всегда могут возникнуть правовые споры с соседями — собственниками смежных земельных территорий.
Спорные ситуации могут быть связаны с самовольным захватом земельной территории соседями или сложностями с согласованием земельных границ и невозможностью из-за отсутствия документов продажи недвижимости.
Если мирным путем не удается достигнуть взаимопонимания с соседями земель и обоюдно разрешить возникшую проблему, единственный эффективный метод решения спора – это межевание соответствующего участка земли. В результате межевого процесса будут чётко и максимально точно обозначены границы соседствующих земельных территорий и определена площадь, принадлежащая каждому землевладельцу.
Чтобы не доводить правовые конфликты по межеванию до суда, требуется вовремя провести кадастровые работы и получить чёткие задокументированные данные.
Правовые споры соседей
Чаще всего судебный правовой спор возникает из-за границ земли в следующих ситуациях:
1) Межевание уже выполнялось, и в кадастровом паспорте земель указано, что земельные границы соответствуют результатам межевой процедуры, но одна из заинтересованных сторон считает, что частичка ее земельной территории захвачена соседом. В рассматриваемой ситуации приглашается на место лицензированная землеустроительная организация, специалисты которой «выносят точки на местности».
Для этого на базе геодезической съемки на конкретную местность переносятся точки, зафиксированные раньше в российском Росреестре и официально выступающие границами земель. Чтобы наглядно указать, где же пролегает граница земельной территории, новые точки обозначают специализированными межевыми знаками.
После этой процедуры начинаются переговоры с землевладельцами соседствующих участков в целях обсуждения притязаний сторон. Если же разрешить конфликт землевладельцев мирным путём не удается, дело можно решить лишь через суд.
2) Межевание не выполнялось, границы земель не установлены, а землевладельцы соседствующих территорий не обладают общими представлениями о месте прохождения границ. В данной ситуации речь идёт о фактическом отсутствии земельного кадастрового учёта либо об условном кадастровом учёте с декларативным определением границ. В этом случае требуется проводить межевание.
Зачем нужно межевание?
Несмотря на то что межевание позволяет избежать многих спорных ситуаций, землевладельцы не особо торопятся проводить эту процедуру. При владении участками земли сегодня по-прежнему распространены ситуации, когда земельные границы чётко не установлены, и соседи пользуются землей, распределив участки по устной договоренности.
Данный способ вполне безопасен, когда ни одна сторона (землевладельцы соседствующих участков) не нарушает права другой и не создаёт тем самым конфликтных ситуаций. Однако не стоит забывать, что при отсутствии официальной документации, закрепляющей границы земель, правовой спор, не смотря на любые устные договоренности соседей смежных участков, может возникнуть в любое время.
Если кто-то из соседей начнёт занимать или использовать чужую территорию либо решит, что часть его земли незаконно эксплуатируется соседом, могут возникнуть довольно серьёзные разногласия. Поэтому лучше задуматься о проведении межевой процедуры заранее. Тем более, что данная процедура нужна не только в случае земельного спора с соседом.
Межевание выступает важным этапом для выполнения землевладельцем любых операций с собственным участком (продажи, дарения, наследования), который на момент совершения сделки должен иметь чётко обозначенные границы.
Процедура межевания земельных территорий предполагает проведение мероприятий по установлению земельных границ соответствующего участка на местности. Данная процедура имеет обычно достаточно продолжительный характер, особенно когда ситуация осложнена земельным спором. К тому же землевладельцу, заказавшему межевание, нужно готовиться к существенным финансовым и временным тратам.
Согласование земельных границ
Прежде всего, для урегулирования земельно-правовых споров путем межевания придется согласовать границы земель с собственниками соседствующих участков. Для участия в согласовательном процессе требуется личное присутствие всех землевладельцев, чьи юридические интересы затрагивает межевание, или их представителей, имеющих соответствующую нотариальную доверенность на представительство.
Вся процедура начинается с заключения соглашения заинтересованного лица (собственника земли) с кадастровым инженером, который затем проводит все требуемые кадастровые работы, составляет и оформляет акт. На основе данного акта соответствующий участок земли регистрируется в общероссийском кадастровом реестре.
Следующий этап после заключения договора на межевание со специалистом — это как раз согласование границ. Кадастровый инженер в этих целях по собственному усмотрению либо проводит собрание землевладельцев (заинтересованных сторон), либо согласовывает межевые вопросы с соседями смежных земель в индивидуальном порядке. Если кадастровым инженером был выбран первый вариант, все заинтересованные стороны заблаговременно информируются им о предстоящем собрании.
Если соседи, оповещенные надлежащим образом, не появляются на собрании и не подписывают согласовательный акт, а также не предоставляют письменных возражений, обосновывающих отказ от согласования границ земельной территории, в акте делается соответствующая запись, а к составленному специалистом межевому плану обязательно прилагается подтверждение, доказывающее соблюдение надлежащего порядка извещения всех заинтересованных сторон.
В случае неявки извещённого соседа выполняется предварительное межевание, о чем ему снова направляется уведомление. Если же и после этого в течение 30 дней он не появляется для выражения своей воли, предварительно определённые границы земель будут по умолчанию считаться установленными.
В некоторых ситуациях кадастровый инженер по каким-то причинам не может вступить в контакт с землевладельцем участка и направить ему извещение. Такое возможно, например, когда соседствующий участок заброшен, и местонахождение его владельца вообще неизвестно.
В рассматриваемой ситуации необходимо, чтобы соблюсти процедуру уведомления соседей, публиковать в местной газете объявление о предстоящем межевом процессе. Если спустя месяц после публикации соответствующего объявления землевладелец соседней территории не выйдет на связь, земельные границы участка будут по умолчанию считаться согласованными.
Если одна заинтересованная сторона представит письменные возражения с аргументированным отказом от согласования, в акте выполняется соответствующая запись, а все представленные землевладельцем соседствующего участка письменные возражения и доводы прилагаются к оформляемому межевому плану. Отказавшиеся подписывать акт несогласные соседи в последствие могут оспорить межевую процедуру в суде.
Если после извещения соседи появились, межевание выполняется уже с их участием. Сам межевой процесс предполагает измерение фактической площади участков земли и сравнение получаемых данных со сведениями, зафиксированными в документации. Это обеспечивает точное определение границ земельных территорий и нахождение участков земли (при их наличии), незаконно присвоенных кем-то из соседей-землевладельцев.
Основной итог межевого процесса — акт согласования, содержащий сведения о площади и месторасположении земельной территории относительно соседей. Если при составлении акта разногласий нет, он подписывается заинтересованными сторонами, и на этом правовые споры с соседями прекращаются. Если же разногласия имеются, то неурегулированный земельно-правовой спор требуется решать в суде.
Оспаривание в суде
Оспаривание межевания заинтересованной стороной происходит при её несогласии с существующими либо закрепленными в Госкадастре границами.
Судопроизводство связанно со значительными временными тратами, поэтому целесообразно обращаться в судебную инстанцию после попыток урегулирования конфликтной ситуации с соседом мирным путем. И, разумеется, желательно провести межевание еще до обращения к судьям. Тогда истец, во-первых, будет уже иметь на руках часть готовой документации, а во-вторых, сможет более аргументированно обосновать собственные требования.
В судебном споре будет исследована законность пользования участком, привлечены владельцы всех соседствующих земель, с которыми устанавливаются в суде границы, а также проведена специальная экспертиза.
Незаконное межевание
Проведенное межевание возможно в суде признать недействительным, когда при выполнении кадастровых работ:
- согласование земельных границ с соседями-землевладельцами осуществлено формально либо вовсе не осуществлено;
- в акте межевания нет сведений о согласовании границ;
- был нарушен порядок согласования по вине специалиста, выполняющего кадастровые услуги (в данной ситуации действия кадастрового инженера признают незаконными, а согласовательный акт — недействительным);
- были нарушены права соседствующих землепользователей.
Перечисленные ситуации — только часть исковых требований, поступающих в суды в связи с нарушениями межевого процесса.
Небольшое видео в продолжении темы:
