Все тонкости оформления субаренды земельного участка

Процедура передачи земельного участка в субаренду регламентируется целым перечнем нормативных актов. И для правильного составления соглашения требуется учесть положения каждого из них. Нельзя забывать и про позиции высших судебных инстанций.

Отличия субаренды от аренды

В ГК и других нормативных актах говорится о праве арендатора передать права на имущество другому лицу. Это и является субарендой. Сторонами являются арендатор и субарендатор. Действия собственника или его представителя под эту категорию не подпадают.

Соглашение допускается, если на него нет запрета ни в ГК, ни в других законах или правовых актах. Под ними понимаются распоряжения органов власти или уполномоченных должностных лиц, изданные в пределах полномочий, не отмененные в суде.

И также требуется согласие собственника участка. Порядок дачи согласия может регулироваться пунктами соглашения или право на передачу земли в субаренду может непосредственно предусматриваться соглашением.

Особенности субаренды земельного участка

Земельный кодекс оговаривает:

• право иностранцев и лиц, не имеющих гражданство на приобретение земельного участка в субаренду;
• какие участки не могут быть переданы арендатором посторонним лицам;
• порядок согласования действий с собственником или его представителем;
• случаи субаренды, не обязывающие арендатора согласовывать свои действия с собственником или его представителем.

Запрещено передавать в субаренду земельные участки, расположенные в пределах СЭЗ, в частности, Крыма и Севастополя.

Запрет наложен на передачу участка, отведенного для строительства дома социального или коммерческого найма, муниципальной администрацией или созданной ей некоммерческой организацией.

Все иные владельцы вправе передавать участки в субаренду при условии уведомления собственника, если в соглашении не указывается иное. Если аренда земли связана с проектом освоения территории под строительство (ЗК предполагает немалый перечень вариантов этого), арендатор вправе пойти на заключение субаренды при условии передачи всех прав и обязанностей.

Например, он ранее обязался построить многоэтажный дом. Соглашение считается законным, если к субарендатору переходит эта и все иные предусмотренные обязанности по застройке и освоению территории.
По общему правилу ЗК, разрешение на передачу земельного участка третьему лицу действует автоматически. Если речь идет о землях, выделенных под освоение и застройку, в разрешении нет необходимости, если соглашение заключено на более чем 5 лет.

Передача земли обязывает нового владельца соблюдать условия её использования и целевое назначение. Если она выделена под огород или строительство здания или жилого дома, то действовать соответственно.

Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендатором подается в муниципальную администрацию уведомление о заключении нового соглашения. Представители администрации дают согласие, если в нем есть необходимость.

На субарендатора возлагается ряд обязанностей, которые до этого имел арендатор:

• проведение рекультивации работ;
• обеспечение свободного доступа к береговой полосе или водному объекту, если дорога к нему проходит через участок;
• на субарендатора возлагается весь перечень обязанностей при взятии на себя обязательств об освоении территории;
• субарендатора обязывают снести незаконную постройку, расположенную на участке или привести её в надлежащее состояние согласно документации;
• субаренда ограничена сроком действия основного соглашения.

Последний пункт дает право передать землю третьему лицу или на полный срок аренды или на меньшее время, по собственному усмотрению.

Нарушение условий аренды со стороны арендатора или субарендатора дает право собственнику требовать в суде расторжения соглашения.

Правила оформления договора субаренды

Передача арендатором прав третьему лицу считается законной при соблюдении всех процедур и требовании к содержанию договора. Их нарушение или неисполнение делает договор или ничтожным или незаключенным.

Необходимые документы

Если не требуется получения согласия, подаются:

• копия договора аренды;
• копия договора субаренды;
• копия устава организации, арендующей участок, копия приказа о назначении руководителя, имеющего права подписи;
• копия паспортов или доверенностей от представителей сторон;
• копия акта передачи;
• копия кадастрового паспорта;
• копия плана границ участка;
• копия акта согласования границ с соседями;
• согласие муниципальной администрации, если оно необходимо;
• документы на строения, расположенные на участке (кадастровый или технический паспорт).

Если участок выделен под комплексное развитие территории, то одновременно с соглашением о субаренде подписывается и новое соглашение об освоении территории или её развитии или строительстве объекта (смотря под какие цели выделена земля).

Содержание договора

Структура, описанная ниже, примерная, её можно изменить под собственные нужды:

• преамбула (описание сторон – ФИО или название организации);
• объект соглашения (адрес, кадастровый номер, категория земли и разрешенный вид использования, площадь участка);
• срок действия устанавливается по согласию;
• права и обязанности сторон;
• описание обременений (сервитуты);
• требования к использованию участка (речь идет о соблюдении ограничений, предписанных ранее арендатору, возведении зданий, строений или их сносе и т.д.);
• размер оплаты субаренды;
• условия внесения денежных средств, реквизиты для оплаты;
• условия и порядок прекращения или расторжения соглашения, в том числе и досрочно;
• реквизиты сторон (полное наименование организации с указанием регистрационных номеров, ИНН, ФИО гражданина с указанием паспортных данных);
• заключительные положения (порядок решения споров, иные пункты, значимые для сторон);
• подписи и печати;
• дата подписания.

Условия могут повторять положения законодательства, но желательно, чтобы они их уточняли, иначе в суде в ходе разбирательства возникнут трудности из-за неопределенности.

Заключение договора

Договор считается заключенным при достижении согласия по существенным условиям (предмет соглашения, сроки размер оплаты или цена). Другие условия считаются существенными пунктами, если об этом договорились стороны. Момент заключения обычно приравнен к моменту подписания.

Если права на землю подлежат регистрации, соглашение считается заключенным с момента регистрации, а не подписания участниками. Те же правила относятся к субаренде.

Субаренда подлежит регистрации, если срок передачи составляет более 1 года. Некоторые предприниматели и организации, не желая заниматься оформлением документов, практикуют заключение соглашения на меньший срок, прописывая порядок продления. Например, оно считается продленным, При этом никто не согласится заключать сопутствующее соглашение о застройке или освоении территории на маленький срок.

Регистрация договора

Процедура проводится в управлении Росреестра или МФЦ. И также стороны вправе направить заявление о регистрации с приложенными документами по почте или воспользовавшись электронными сервисами. Последний способ требует подтверждения подлинности электронных копий усиленной электронно-цифровой подписью.

Если бумаги отправляют почтой, подлинность подписей и копий заверяется нотариусом. Доверенность для регистрации также заверяется у нотариуса. Стороны, пользуясь любым способом подачи документов, обязаны заполнить заявление на регистрацию. В нем указываются их данные, и перечень приложенных бумаг. Талон с перечнем выдается заявителям.

Процесс оплачивается государственной пошлиной, граждане и иностранцы оплачивают её в размере – 2000 руб., а организации в размере – 22000 руб. Договор, состоящий из нескольких листов, сшивают, прикрепляется бирка. На всех страницах и бирке стороны полностью ставят ФИО и свои подписи. Если, возможно, желательно вместить текст на одном листе, чтобы избежать лишних трудностей.

Отметим, запрет требовать от заявителей документы, которые есть в распоряжении органов власти (например, подтверждающие права на строения, расположенные на арендуемой земле).

Отсутствие нужных документов, нарушения в оформлении, другие недостатки приводят к приостановке регистрации. Если устранить причины, права на субаренду зарегистрируют. Если же нет, то по истечении отведенного срока, документы вернут. Стороны вправе подать бумаги заново.

После завершения регистрации выдается бумажное свидетельство с печатью.

Образец договора

Используется или готовый образец или бланк, который заполняется с учетом потребностей. Чаще разработку документа поручают юристу, но образец позволяет обойтись без его услуг. Если пакет документов подается на регистрацию, чиновники службы укажут на ошибки, и вернут бумаги для исправления.

Образец договора субаренды земельного участка

Ограничения при использовании участка при субаренде

Субарендатор ограничен теми же правами и обязанностями, которые есть у арендатора. Арендатор вправе наложить дополнительные ограничения. Это касается ухода за участком, поддержания его в надлежащем состоянии. В частности, сохранения для использования в сельскохозяйственном производстве.

Если в субаренду передаются земли с/х назначения, на них запрещено капитальное строительство.

К субарендатору, как и арендатору с/х земель предъявляются аналогичные требования, иначе соглашение считается недействительным и расторгается в суде.