Процедура и способы проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Основной способ получить землю у государства, если нет права на её бесплатное приобретение – участие в аукционе. Кто имеет право инициировать аукцион и принять в нем участие. Кому, и по каким причинам откажут? Как должен действовать потенциальный участник. Рассмотрим формы торгов, изменения в законодательстве и возможности, предоставленные участникам процедур.

Кто организовывает аукцион (инициаторы)

К первой категории относятся частные организации и граждане, желающие приобрести право пользования участка за плату. Они не вправе инициировать проведение торгов в городах федерального значения. Таким право обладают только власти двух столиц и Севастополя.

Кто именно из чиновников выступает с инициативой, зависит от принадлежности участка, за кем он закреплен. От имени органа власти по договору может выступать специализированная организация, ответственная за аукцион.

Если говорить конкретнее, со стороны властей таким правом обладают:

• муниципальная администрация;
• управление по земельным и имущественным отношениям региона, если земля находится в распоряжении субъекта;
• Росимущество (агентство, ответственное за управление федеральным имуществом).

Порядок проведения аукциона

До 2015 года федеральные и региональные власти имели существенную свободу в формировании процедур по проведению аукционов. После были внесены серьезные изменения в законодательство, они унифицировали все процедуры. И теперь органы власти независимо от территориальной принадлежности действуют согласно нормам ЗК. Все иные нормативные акты лишь уточняют его положения.

Кто может участвовать в торгах

В качестве участников вправе выступать:

• граждане РФ;
• иностранцы, имеющие право постоянного проживания стране;
• юридические лица.

Кто не может участвовать в торгах

В более ранних редакциях в законе имелся перечень лиц, не имеющих право принимать участия. Сейчас поводы для отказа в аукционе разбросаны по ряду статей кодекса, в целом же подходы законодателя не изменились, и отказ возможен:

• недобросовестному участнику, включенному в специальный перечень;
• лицу, не предоставившему полный пакет бумаг или представившему бумаги с недостоверной информацией;
• задаток не перечислен на счет организатора до оговоренной даты;
• предмет торга – участок земли с объектами, доступ иностранцев к которым ограничен.

Если не вдаваться в детали, дополнительные ограничения в отношении иностранцев установлены законом об особенностях выдачи участков на Дальнем Востоке. Иностранцы, иностранные организации, российские с иностранным участием более 50% не вправе претендовать на участки, выданные российским гражданам на праве бесплатного пользования, аренды или собственности.

Формы торгов

Ранее проводились открытые и закрытые торги. Теперь же такого нет. В чистом виде сохранена открытая форма и введены дополнительные новшества. Одно из них – электронные торги.

Открытый аукцион

Мероприятие проводится в оговоренном месте и в объявленное время. Нет никаких ограничений по участникам. Процесс протоколируется.

Закрытый аукцион

Раньше он предполагал передачу закрытых пакетов с бумагами. Выигрывал тот, кто предлагал более высокую цену. Решение принималось комиссией, сотрудники которой вскрывали конверты.

Теперь же закрытые аукционы на право заключения аренды земельного участка подобным образом не организуются.

Теперь частично закрытая процедура предполагает ограничение по составу участвующих. Например, арендовать участки под сад или полноценную дачу имеют только люди, арендовать территории под комплексное развитие вправе только юридические лица. Организаторы вправе установить иные ограничения, в том числе и по числу потенциальных арендаторов.

Как подобрать земельный участок на аукционе

Первый пункт подготовки торгов – объявление о них и предоставлении. Это делается через СМИ и сайты органов власти. Интересующиеся лица всегда могут просматривать информацию на таких ресурсах.

Сообщаются сведения о лотах, в составе 1 лота может находиться 1 земельный участок, исключения могут устанавливаться отдельными законами.

По каждому из них предоставляется информация касательно площади, цели использования, и адресе. Информация известна и инициатору, если это лицо, подготовившее кадастровую документацию.

Онлайн площадка для проведения торгов

Существует специальный сайт, на нем размещена вся информация о проводимых торгах, в том числе и по поводу аренды земель. Портал включает в себя информацию и о других сайтах, посвященных проведению торгов. Они поддерживаются властями разного уровня.

https://torgi.gov.ru позволяет собрать эту информацию в единую систему. Как пользоваться?

• на главной или стартовой странице сайта выбирается раздел «торги»;
• формируется лента с предложенными лотами;
• в лот включается сведения (об организаторе торгов, номере извещения, типе имущества и площади, адрес объекта, срок действия будущего соглашения, начальный размер ежемесячной оплаты).

Система дает возможность найти лоты по следующим признакам:

• организатор аукциона;
• страна размещения объекта;
• адрес;
• технические характеристики;
• отметка о выводе в ленту слотов для представителей малого и среднего бизнеса.

На что следует обратить внимание при выборе земли

Дается несколько советов:

• изучить заявку, нет ли в ней ограничений для участия;
• учесть целевое назначение земли;
• начальный размер платы за аренду;
• дата проведения (документы подаются заранее, если опоздать, они считаются не поданными);
• проведены ли коммуникации, если нет, насколько возможно их подключение.

Шаблон заявки на участие в аукционе

Форма и структура заявления определяются органами власти, чаще всего, форму можно скачать с сайта органа-организатора торгов. Есть две формы – одно заявление от физического лица, другое от организации (юридического лица).

Первый вариант предполагает следующие пункты:

• адресат (управление имущественных отношений, иной орган власти, давший добро на проведение торгов);
• ФИО заявителя, его паспортные данные (кем, когда выдан, номер);
• ИНН, выданный налоговой службой;
• номер мобильного телефона для связи;
• банковские реквизиты;
• пункт о согласии с условиями торгов, будущего договора;
• взятие на себя обязательств по подписанию протокола торгов и оплате первого взноса;
• приложение или опись приложенных документов;
• отметка о принятии заявлении и документов сотрудником органа – организатора;
• подпись сотрудника органа-организатора, печать организации.

Шаблон в случае с юридическим лицом почти такой же, разница лишь в следующем:

• полное название организации согласно уставу;
• расчетный счет, номер телефона, факс, адрес электронной почты;
• адрес организации согласно уставу;
• адрес нахождения исполнительного органа (имеется в виду директор).

В остальном структура документа аналогичная. В зависимости от региона, перечень пунктов несущественно корректируется.

Список документов для участия в аукционе

Подаются:

• заявка;
• копия паспорта для граждан;
• копия свидетельства о регистрации юридического лица;
• квитанция банка или заверенное платежное поручение (подтверждает внесение задатка).

Организатор проверяет факт регистрации юридического лица и ИП путем запрос в налоговую службу. Также ему запрещено требовать иные не отмеченные в законе сведения и документы.

Торги для получения земельных участков

Организатор публикует следующую информацию:

• сведения об организаторе или представителе;
• место, дата и время проведения мероприятия;
• сведения об участке (из кадастра, также возможности подключения к коммуникациям);
• сроки действия технических условий подключения к коммуникациям;
• стоимость подключения к коммуникациям;
• начальная цена, размер «шага» торгов;
• порядок подачи заявки и сроки приема;
• величина задатка, порядок внесения (обычно перечисление на счет организатора);
• срок, на который предлагается подписать соглашение;
• размер платы;
• проект предлагаемого договора.

Если планируется передать территорию под комплексное развитие, то частью извещения являются условия будущего соглашения, они должны соответствовать градостроительному законодательству.

Поданные заявки проверяются, если они соответствуют требованиям, участник получает приглашение.

Проведение аукциона (как проходит)

Сотрудник организации или органа, проводящего аукцион, делает короткие сообщения:

• предмет торга;
• основные характеристики;
• стартовую стоимость;
• «шаг» или минимальная сумма, на которую разрешено повышать размер предложения.

Участникам выдаются номерные билеты, они поднимают их, повышая ставку. Если после последнего повышения сотрудник, проводящий аукцион 3 раза предложит поднять ставку, но никто не ответ, торги считаются завершенными.

В этот же день формируется протокол аукциона. Он подписывается представителем организатора и представителем.

Заключение договора

Текст соглашения подписывается сторонами в течение периода, оговоренного условиями торгов. Закон запрещает менять условия договора аренды при его подписании. Иначе торги считаются несостоявшимися, а иные участники имеют право подать заявление в суд о признании их недействительными и отмене результатов.

С точки зрения ГК, в случае уклонения от подписания соглашения, организатор вправе подать в суд заявление, чтобы победителя обязали заключить сделку. С момента вступления судебного акта в силу договор считается заключенным.

Если на торги явился единственный участник, отвечающий требованиям, ему предлагается подписать соглашение. На принятие решения дается 40 дней. Если по истечении этого времени, ответа нет, назначаются новые торги.

Регистрация договора

Порядок регистрации прав не отличается, от того, если в нем участвуют частные лица:

• подается заявление о регистрации;
• приобщаются текст соглашения, подписанный сторонами или их представителями;
• квитанция об оплате пошлины.

Представитель органа власти приобщает доверенность, заверенную должностным лицом (обычно это начальник департамента имущественных отношений или его заместитель).

Представитель арендатора действует лишь на основе нотариальной доверенности. Если он представляет организацию, то приобщается и копия документа, подтверждающего право подписанты выдавать доверенности на представительство интересов организации. В этом качестве используются:

• заверенная выписка из устава;
• копия приказа о назначении на должность.

Процедура регистрации нужна, если соглашение заключено на срок более 1 года.