Купить квартиру на вторичном рынке жилья сегодня не сложно. Достаточно найти подходящий вариант недвижимости и оформить сделку. Для того чтобы это грамотно сделать, нужно учесть ряд особенностей составления договора купли-продажи квартиры и проверки жилья. Продавец представляет документы, подтверждающие факт владения им жилья, справки из управляющей компании, а покупатель должен внимательно изучить их. Обычно покупка очень затратная и требует внимательного отношения к себе. Некоторые люди для оформления сделки нанимают юристов, но это не всегда обязательно. Если знать все важные аспекты составления договора купли-продажи, то можно самостоятельно оформить покупку квартиры, сэкономив приличную сумму на услугах юриста.
Содержание договора
Согласно действующему законодательству на сегодня не существует определенной формы договора купли-продажи квартиры, однако есть ряд обязательных условий, которые должны содержаться в документе. Продавец обязан указать:
- площадь продаваемой квартиры;
- этаж;
- год постройки недвижимости (для объектов, не относящимся к новостройкам);
- наличие обременений;
- сведения о третьих лицах, имеющих право проживания;
- точный адрес;
- стоимость квартиры.
Для вторичного рынка жилья, если квартира была приобретена достаточно давно прежним владельцем, желательно наличие свидетельства о праве собственности. Следует учесть, что с июля 2016 года такое свидетельство не выдается, а все данные о владельце жилья находятся в Росреестре и подтвердить права владельца можно, заказав выписку из ЕГРП.
Также по желанию сторон в договоре указываются данные о состоянии квартиры, сроки освобождения ее прежним владельцем.
Стороны сделки
Сделка заключается между продавцом и покупателем. Оба должны быть дееспособными, совершеннолетними. Если владелец недвижимости младше 18 и старше 14 лет и желает продать квартиру, то действует с разрешения органов опеки и представляющего лица.
Документы необходимые для оформления
Для оформления сделки обе стороны должны предоставить:
- паспортные данные;
- сведения об отсутствии обременений на квартиру;
- справку об отсутствии проживающих и зарегистрированных людей;
- выписку из лицевого счета;
- разрешения супругов сторон сделок;
- если квартира под залогом, то разрешающие документы с банка.
Каждый вышеперечисленный пункт имеет особое значение, так как нарушение или неверные данные, предоставленные для составления договора, могут стать препятствием для оформления сделки либо основанием для ее расторжения в последствие. Особенно это актуально для покупателя квартиры.
На рынке недвижимости можно встретить мошенников, которые при оформлении сделки предоставляют заведомо ложную информацию, к примеру, не указывают зарегистрированных в квартире людей, являются владельцем не всей квартиры, а ее части. Поэтому важно проверять наличие всех документов, их дату выдачи, подлинность данных.
Информация о стоимости
Нередко продавец квартиры просит в договоре купли-продажи указывать стоимость квартиры ниже, чем на самом деле. Таким образом, человек хочет сэкономить на уплате налога с продажи имущества. Чем ниже будет стоимость, казанная в договоре, тем меньше налог придется платить.
Соглашаться на эти условия покупатель должен очень аккуратно. Дело в том, что при возникновении споров по недвижимости и оспаривании сделки купли-продажи квартиры через суд можно вернуть только ту стоимость квартиры, которая указана в договоре купли продажи.
Поэтому, если вы уверены в том, что можете пойти навстречу продавцу недвижимости и согласиться на его условия, тогда можете занижать стоимость квартиры. В других случаях лучше стоять на своем и указывать полную стоимость. Особенно, если вы в будущем планируете продать эту недвижимость. Налог тогда придется платить вам и рассчитываться он будет с разницы покупки и продажи жилья.
Составление договора
Составить договор стороны сделки могут самостоятельно. Это нужно сделать заранее, чтобы:
- проверить все данные;
- убедиться в наличии всех необходимых справок и разрешений;
- подготовить деньги.
Составить документ не сложно, можно скачать образец договора купли-продажи квартиры по этой ссылке Образец договора купли-продажи квартиры и по нему заполнить свой. Главное условие – указание в договоре всех необходимых данных. Если человек не уверен, что может проверить все сам или хочет быть точно уверенным в правильности составления договора купли продажи квартиры, то можно обратиться к проверенному юристу. Специалист сможет составить договор и обезопасить покупателя и продавца от проблем при оформлении сделки.
Нотариальное заверение договора не требуется. Достаточно подписей сторон с указанием даты заключения соглашения.
Вступление в законную силу
С момента подписания договора сторонами участниками он считается вступившим в силу. Но при этом обязательно провести сделку до конца и зарегистрировать квартиру в Росреестре. Для этого собирается пакет документов, платиться госпошлина и вместе с договором купли-продажи предоставляется в МФЦ или Кадастровую палату. После проверки всех данных будут внесены изменения в реестр учета недвижимости и покупатель получит выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.
Особые случаи
К особым случаям относятся договоры купли продажи квартиры, если владельцем является несовершеннолетнее лицо. Обязательно при этом нужно проверять наличие справки от органов опеки и попечительства. В такой справке указывается, что на несовершеннолетнее лицо будет приобретена другая недвижимость, не ухудшающая его жилищные условия.
Если вы приобретаете квартиру у разведенного человека, то важно, чтобы бывшие супруги не имели претензий по жилплощади, не оспаривали в суде право на владение недвижимости.
Как расторгнуть договор
В случае возникновения необходимости расторгнуть договор купли-продажи подразумевается, что правовые отношения будут окончательно завершены и, соответственно, действие договора полностью прекращено.
Необходимое условие для этого – согласие обеих сторон. Если же одна из них против, то придется разрешать этот вопрос в суде. Чаще всего происходит именно так, поскольку, как правило, недовольным будет кто-то один. Нужно помнить, что все, что было сделано по условиям договора еще до того, как его решили расторгнуть, вернуть невозможно. Например, аванс уже не вернуть.
Какие же условия становятся основанием для расторжения? Они четко обозначены в Гражданском Кодексе. В статье 450 речь идет о том, что Договор перестает действовать, если одна из сторон допустила его грубое нарушение или кто-то из фигурантов Договора получил значительный ущерб. Например такая ситуация: имущество зарегистрировали и Росреестре, а покупатель отказывается платить. Или же наоборот: все оформили по законодательству и бывшему владельцу пора освобождать жилплощадь и сниматься с учета – а он этого не делает.
Если произошли какие-либо непредвиденные обстоятельства, то обе фигурирующие стороны не считаются несущими вину.
Самой простой является процедура расторжения договора купли-продажи до прохождения регистрации в Росреестре. Жилплощадь по документам все еще считается собственностью продавца и в этом случае можно оформить и подписать документ о взаимном расторжении договора.
Когда квартира зарегистрирована как принадлежащая покупателю, то и право собственности уже принадлежит именно ему, а продавец теперь никаких прав на эту жилплощадь не имеет. Значит расторгнуть договор нельзя. Однако юридическая практика выработала свой механизм и на такой случай. Теперь двум сторонам, участвующим в этом квартирном вопросе, придется договор купли-продажи заключать в обратном порядке, продавец будет выступать покупателем и наоборот. Этот Договор также нужно регистрировать как новый и передавать права на собственность.
Можно прибегнуть к аннулированию договора, если он еще действенен. В случае истечения срока его действия – расторжение невозможно.
Когда доходит до судебного разбирательства, важно требовать расторжения договора и возврата имущества. Соответственно, в тексте искового заявления нужно выдвигать два требования одновременно. Первое – расторгнуть договор, указав причины, побудившие заявителя пойти на такой шаг. Второе требование – возвратить имущество, то есть квартиру. А если нарушения были очень существенными, то не помешает потребовать, например, и возмещения причиненного морального вреда.
Очевидно, процедура расторжения договора, предметом которого является купля-продажа квартиры – дело нешуточное, нервное и энергозатратное. Поэтому такой важный шаг, как приобретение или продажа жилья требуют вдумчивого внимательного подхода. Обязательно нужно акцентироваться на периоде действия договора, условиях оплаты и передачи квартиры. Не забудьте прописать и порядок расторжения договора при его заключении.
