Что нужно знать при покупке квартиры

Покупка квартиры – это весьма ответственная процедура, поэтому к ней стоит отнестись очень серьезно, предварительно изучив не только технические характеристики приобретаемой квартиры и инфраструктуру района, но и юридическую сторону потенциальной сделки купли-продажи.

Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться, будет ли он заниматься покупкой квартиры самостоятельно или доверит подготовку и оформление сделки специалистам. Конечно, услуги агентств по недвижимости стоят зачастую совсем недешево, однако они освободят вас от необходимости самостоятельно подбирать подходящее жилье, просматривая огромное количество вариантов.

Еще одним плюсом обращения к специалистам при покупке квартиры является то, что они полностью возьмут на себя все документационные проверки и оформление сделки.

Если вы все же решили приобретать жилье самостоятельно, это займет у вас значительно больше времени. При этом желательно, сначала изучить все правовые нюансы, касающиеся сбора документов, проверки «чистоты» квартиры и оформления сделки.

Что же нужно знать потенциальному покупателю при покупке квартиры? Во многом это зависти от рынка жилья (первичный или вторичный), на котором совершается сделка по купле-продаже жилого помещения.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Покупка жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества: покупатель в отличие от незавершенного строительства сразу видит, какое жилье он покупает, и может въезжать в квартиру сразу после ее покупки, не дожидаясь проведения коммуникаций и сдачи дома.

Однако при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке следует учитывать определенные нюансы. Прежде всего, это касается юридической чистоты квартиры.

Покупателю нужно убедиться, что в покупаемой квартире отсутствуют лица, которые сохранили право на проживание (граждане, призванные на военную службу, дети, находящиеся в детских воспитательных учреждениях, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях и т.п.). Данные лица могут быть и не зарегистрированы в квартире, но сохранять свое право проживания даже при смене собственника.

Затем нужно обязательно проверить, не обременена ли покупаемая квартира правами третьих лиц. Юридически чистая квартира не должна быть передана в аренду, являться предметом судебного спора или залога, находиться под арестом и т.п.

Рекомендуем к прочтению статью из которой вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость земельного участка.

О том, как можно выписаться из квартиры читайте здесь.

Как проверить юридическую чистоту квартиры и другие правовые нюансы

К сожалению, как показывает практика, на сто процентов убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно. Однако определенные меры для ее проверки совершить все-таки нужно: сходить с продавцом в БТИ, паспортный стол и ЖЭК за соответствующими справками, получить выписку из домовой книги. Кроме того, нужно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и некоторые другие моменты.

Агентства по недвижимости, занимающиеся сопровождением сделки купли-продажи жилого помещения, обычно проверяют следующие сведения:

• правильность составления договора купли-продажи квартиры;
• список всех бывших собственников данной квартиры;
• сведения из БТИ;
• финансово-лицевой счет, свидетельствующий о наличии или отсутствии финансовой задолженности;
• выписку из домовой книги;
• список всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире;
• перечень лиц, временно выписанных из продаваемой квартиры в связи с призывом на военную службу, нахождении в доме престарелых и т.п.;
• отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
• отсутствие ареста, запрета или т.п. на квартиру.

Кроме того, для проверки всех нюансов сделки можно:

1. Проверить в полиции, не поступало ли заявления об утере паспорта от кого-либо из собственников данного жилья;
2. Попросить продавца представить справку из налоговой службы об оплате налога на квартиру (налог на наследование, дарение, ежегодный налог на имущество);
3. Проверить сведения о родственниках. Если их нет, то продавец должен предоставить письменное заявление об их отсутствии. При наличии супруга, детей или других родственников, которые также могут претендовать на квартиру или ее долю, продавец должен представить письменное согласие супруга, разрешение попечительского совета или другие документы (обычно требуется их нотариальное заверение);
4. Узнать, не значится ли дом, в котором продается квартира, в списке на реконструкцию.

Чтобы полностью обезопасить себя от риска, можно застраховать риски приобретения жилья в страховой фирме, однако такая гарантия стоит недешево.

Перед оформлением договора купли-продажи жилой недвижимости продавец и покупатель должны определиться, кто из них понесет затраты на оформление сделки, за какое время будет совершена выписка всех лиц, прописанных в квартире, кем и как будет проверяться наличие задолженности по квартплате, останется ли телефонный номер.

Также стороны должны прийти к соглашению относительно суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи, и обсудить, какую ответственность понесет продавец квартиры, если не сможет вовремя ее освободить или совсем откажется от продажи квартиры.

Вопрос о цене квартиры, которая будет записана в договоре купли-продажи, нужно обговаривать обязательно. Это связано с тем, что продавец зачастую заинтересован, чтобы цена в договоре была указана ниже реальной стоимости, так как от этого будет зависеть размер налогов, подлежащих уплате. А покупателю, наоборот, иногда выгоднее указать полную стоимость квартиры, чтобы получить налоговый вычет.

Очень внимательно стоит подойти и к самому процессу оформления сделки с недвижимостью, и к вопросу передачи денег. После расчета с продавцом, необходимо взять с него расписку о получении денежных средств в полном объеме.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме также имеет ряд преимуществ: гарантированная юридическая чистота квартиры и более низкая цена по сравнению с аналогичной квартирой на вторичном рынке. В данном случае покупатель является первым собственником жилья, и, следовательно, он застрахован от проблем обременения квартиры или претензий бывших владельцев.

Кроме того, покупая новую квартиру, покупатель может расплачиваться с застройщиком по частям и осуществлять ремонтные работы полностью в соответствии со своими пожеланиями.

Однако при покупке новой квартиры покупателю стоит учитывать, что процедура оформления такой недвижимости занимает гораздо больше времени. Если обычный договор купли-продажи может быть оформлен в течение 1-2 дней, то оформление договора передачи квартиры, на основании которого и передается покупателю право собственности на жилое помещение в новостройках, может занять 1,5-2 месяца.

Стоит отметить, что при покупке жилья у застройщика существует определенный риск. Уже неоднократно возникали ситуации, когда организация-застройщик внезапно исчезала, собрав определенную сумму денег, а начавшееся строительство прекращалось.

Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, постарайтесь максимально проверить застройщика и правильность оформления всей документации. Можно следовать следующим рекомендациям:

1. Перед подписанием договора, соберите как можно больше информации о самом застройщике. Узнайте, как давно он работает на рынке, посмотрите официальный сайт фирмы, съездите к строящемуся объекту.
2. Сравните и проанализируйте цены на квартиры. Сильно заниженная цена может свидетельствовать о ненадежности организации, так как стабильная и надежная фирма не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
3. Попросите учредительные документы (устав, свидетельство ИНН, свидетельство ОГРН и т.п.) застройщика.
4. Посмотрите лицензию, дающую право на застройку. В лицензии внимательно проверьте срок ее действия и наличие права на строительство соответствующих по высоте зданий.
5. Внимательно проверьте разрешение на строительство. Бывают случаи, когда компания-застройщик проводит застройку сразу по нескольким объектам, однако разрешения именно на тот дом, в котором продаются квартиры, у нее не оказывается. Также нужно обращать внимание на конечные сроки разрешения.
6. Посмотрите проектную документацию.
7. Изучите условия договора. Если у вас нет практики работы с юридическими документами, лучше, конечно, доверить проверку договора профессиональному юристу, который сможет указать на все «подводные камни» договора.
8. Проверьте право застройщика на земельный участок, на котором происходит строительство дома, а также целевое назначение этого участка. Земельный участок должен быть выделен именно под строительство дома, расположенного по соответствующему адресу.

При купле-продаже квартир в новостройках обычно используется три вида договора:

• договор долевого участия, порядок заключения которого строго регламентируется законодательством. По данному виду договора покупатель квартиры имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если будут нарушены сроки строительства или другие обязательства застройщика;
• договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
• договор участия в жилищно-кооперативном строительстве, в соответствии с которым покупатель должен оплачивать членские и паевые взносы, равные в общей сложности стоимости покупаемой квартиры. Данный вид договора наименее урегулирован российским законодательством, поэтому к его заключению стоит подходить с особой осторожностью.

Короткое видео в продолжении темы: