Критерии выбора застройщика для покупки квартиры в новостройке

Если человек решился купить квартиру в первый раз, то есть вероятность остаться и без денег, и без квартиры. Приобретение жилья – сложный процесс, незнание законов может стоить очень дорого. Многие не знают, как выбрать застройщика при покупке квартиры. Нюансов много: куда нужно обращаться, как правильно оформить документы, можно ли получить налоговый вычет. Проверить право застройщика на проведение строительных работ неподготовленным людям тоже сложно. Причем проконтролировать необходимо не только саму организацию, но и новостройку.

Сайт компании

На первом этапе необходимо ознакомиться с сайтом, на котором представлена информация о застройщике и его объектах. Часть из них можно сразу отсеять. В число обязательных данных входят сведения о новостройке, документы, подтверждающие законность деятельности. Многие строительные организации размещают фотографии, позволяющие оценить динамику выполнения работ, или ведут прямую трансляцию через веб-камеры.

Перечень документов

Все легально работающие компании проходят процесс регистрации и имеют документы:

• устав;
• свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговой инспекции;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• выписка из СРО.

Все строительные организации должны быть зарегистрированы в одном из СРО. Желательно проверить перечень работ, разрешенных к производству данной организацией, на сайте СРО.

Если все эти сведения присутствуют на сайте, то это хороший знак, если нет, то можно запросить копию позже.

Документы на объект

Перед началом стройки необходимо подготовить на нее разрешительную документацию и пройти процедуру ее утверждения. На сайте сведения о выданном разрешении имеются в разделах «Разрешительная документация».

Полномочия на выдачу разрешений на строительные работы имеет мэрия или администрация города. Без них нельзя приступать к строительству дома. Государственные органы должны проверить подрядчика, чтобы избавить граждан от риска приобретения жилья в фиктивном доме. В число обязательных сведений входят:

• имя застройщика;
• дата выдачи документа;
• название объекта, строительство которого разрешено;
• печать и подпись уполномоченного лица.

Компания не должна приступать к строительным работам до момента получения разрешения. Название объекта – многоквартирный жилой дом.

Все документы составляются самим генподрядчиком, заверяется его директором. В них указываются все необходимые для покупателя сведения:

• финансовые риски;
• сроки начала и окончания работ;
• подробная характеристика дома, его адрес и номер, присвоенный в генплане;
• контактные данные застройщика;
• сведения об объектах, построенных компанией за 3 предшествующих года;
• прибыль, полученная за этот год;
• в собственности или аренде земельный участок, для каких целей он выделен.

Финансирование

Строительство домов требует привлечения значительных средств. Сумма инвестиций во многом зависит от их местонахождения. Дороже всего обходится строительство в столице и крупных городах. Компании для привлечения денег используют два источника: банковский кредит и средства покупателей жилья. Чтобы привлечь средства на первом этапе строительства подрядчику приходится продавать жилые помещения в новостройках, находящихся на моменте сооружения котлована. Для привлечения клиентов и увеличить спрос цена на них устанавливается невысокая.

Части строительных компаний удается согласовать с банковским учреждением предоставление финансирования. В этом случае банк выдает кредит для строительства объекта, а компания рассчитывается за него средствами, полученными от покупателей.

Поддержка банка в виде проектного финансирования – дополнительные гарантии безопасности сделки для покупателей. Специалисты до момента принятия решения проанализировали все имеющиеся риски, которые сопровождают строительство. Компания получила возможность своевременно платить субподрядчикам, чтобы не затягивать сроки строительства.

Узнать о финансировании строительства дома можно из декларации, опубликованной на сайте застройщика. Она находится в разделе «Финансовые риски», в нем содержатся сведения о получении у банка заемных средств на производство строительных работ. В разделе «Структура финансирования» можно посмотреть источники средств и их долевое распределение. Чем меньше в их составе средств покупателей, тем меньше рисков они несут. Хорошим показателем считается 15%. В качестве гарантии возврата средств банк берет в залог земельный участок застройщика до момента полного погашения кредита.

Строительные сроки

Время, необходимое для постройки дома, зависит от множества факторов, основным является выбранная технология. Для всех их предусмотрены свои сроки:

1. Панельные. Строятся из готовых заводских плит, которые собирают по принципу конструктора. Срок – 7-10 месяцев.
2. Монолитно-каркасные. В начале делается коробка дома, потом ее стены и перегородки заполняют блоками, кирпичом, что увеличивает сроки до 1.5-2 лет.
3. Кирпичные. Кладка кирпичей – трудоемкий и длительный процесс. От момента закладки фундамента до сдачи объекта проходит 2.5 года.

Климатические особенности местности влияют на скорость стройки. В южных регионах строят круглогодично. В условиях суровых зим строительные работы приходится приостанавливать, поскольку не все виды работ можно выполнять при глубокой минусовой температуре.

Адекватный застройщик, указывая в проектной декларации сроки, обязательно учитывает выбранную технологию и добавляет время с учетом возможных непредвиденных обстоятельств. В итоге сроки для монолитно-каркасного дома вместо 1.5 лет растягиваются до 4 лет. Если в документации указаны реальные сроки, то это еще один плюс в пользу застройщика.

Наблюдение за строительством

Если на сайте выкладываются снимки со стройки, то можно увидеть, как продвигаются работы. Для этого нужно сравнить свежие фотографии с ранее добавленными изображениями. Если видно реальное изменение ситуации, то это характеризует застройщика с положительной стороны.

Лучший вариант – возможность наблюдения в режиме онлайн. Многие застройщики ведут на сайте трансляцию, позволяющую реальным потенциальным покупателям оценить динамику работ. Если видно, как работают краны, передвигаются рабочие, то строительство реально ведется.

Многие дольщики активно пользуются предоставленной возможностью и обращаются в компанию с претензиями, если вдруг трансляция прекратилась. Они пишут электронные письма в компанию, посты в соцсетях. Это стимулирует застройщиков к скорейшему исправлению ситуации, поскольку дурная слава никому не нужна.

Недобросовестные компании могут подключать к трансляции специальные видеоролики, действующие как заглушки в случае поломки камеры. Они короткие, всего 2-3 минуты, поэтому стоит уделять просмотру минимум 5 минут. Это позволит сразу определить обман. Можно еще посмотреть сюжет со стройки на следующий день. Если кадры повторяются, то возможны только два варианта: поломка оборудования и жульничество застройщика.

Визит к застройщику

Если компания не вызывает сомнений в своей добросовестности, то можно переходить ко второму этапу. Необходимо позвонить в офис и договориться о встрече. Заранее сообщите, что желаете ознакомиться с оригиналами учредительных документов, страховым договором на строящийся объект, получить для изучения образец или непосредственно сам договор об условиях долевого участия.

Проверка документов

Вам необходимо сверить оригиналы документов с теми, что имеются на сайте. Строительная компания, как правило, идет навстречу клиентам и соглашается показать их и предоставить копии для клиентов. Дома вы сможете их проверить на сайте ФНС.

ДДУ

Сокращенное название договора о долевом участии – ДДУ. Покупка жилья этим способом считается самым оптимальным вариантом. Она не гарантирует абсолютной чистоты сделки, но призвана защитить гражданина от опасностей, поджидающих при «серых» схемах приобретения жилья. Их существует достаточно много, поэтому перечислять сейчас не имеет смысла.

ДДУ означает участие в сделке только двух сторон: застройщика и покупателя. Обязательная часть документа – предмет договора. Это означает, что указывается, какую конкретно квартиру вы приобретаете, и сроки ее передачи подрядчиком в руки покупателю. ДДУ содержит:

• адрес возводимого дома;
• номер участка, отведенного под строительство, присвоенный в кадастре;
• этаж и квартира, ее номер указывается предварительный, а не окончательный;
• характеристики жилого помещения (его высота, планировка, общая площадь);
• планируемая дата сдачи объекта.

Принцип работы

Значение ДДУ сложно переоценить, он призван защитить потребителя от любых ошибок, допущенных застройщиком при строительстве. Он обязывает его передать покупателю жилье с характеристиками, точно соответствующими тем, что указанны в документе.

В судебной практике есть прецеденты, когда дольщикам удавалось взыскать с застройщика компенсацию за предоставленное жилье, площадь которого оказалась меньше, чем в ДДУ.

Документ помогает защитить права дольщиков в части соблюдения сроков. Застройщик может переносить сроки сдачи объекта, но наличие договора обязывает его согласовывать это со всеми лицами, подписавшими документ. Вы не обязаны соглашаться и подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков. В случае несвоевременной сдачи новостройки, с ее застройщика можно взыскать пеню. Ее размер за каждый просроченный день составляет 1/150 от ставки рефинансирования. Отсчет идет со дня подписания акта о приемке жилого помещения и передачи ключей.

ДДУ призван гарантировать качество объекта. В нем прописан срок гарантии, в течение которого строительная компания несет полную ответственность за квартиру, переданную собственнику. Непосредственно за само помещение гарантия действует 5 лет, на инженерные сети 3 года. В их состав входят:

• трубы;
• вентиляция;
• отопительная система.

Застройщик в рамках предоставления гарантии безвозмездно устраняет выявленные недочеты или платит компенсацию в денежной форме. Плохо закрывающие двери и окна, текущие трубы, неисправность вентиляции – основания для претензии. Как правило, застройщики устраняют их сами, не дожидаясь судебных разбирательств. В жалобе обязательно указываются № и дата договора, перечисляются претензии.

Подписание ДДУ защищает дольщика от просрочек, ошибок застройщика, обеспечивает качество строительных работ.

Юридическая консультация

ДДУ желательно показать независимому юристу. В нем могут быть включены пункты, значение которых может разъяснить только специалист. Иногда застройщик после обсуждения с дольщиком соглашается внести необходимые изменения в текст документа. Это нормальная и законная практика. В этом случае ваши интересы совпадают. Застройщик хочет продать квартиру, а вы желаете ее купить. Общая цель помогает достичь приемлемого компромисса.

Иногда возникают ситуации, когда пункт ДДУ не противоречит закону, но он отвечает интересам только подрядчика. Если он отказывается изменить их, то стоит задуматься о том, выгодно ли будет участвовать в долевом строительстве.

Закон обязывает застройщика страховать строительство на случай собственного банкротства или приостановки ведения строительных работ. Перед подписанием ДДУ попросите его предъявить документ, хотя ничто не мешает вам сделать это заранее.

Действовать нужно аналогично ситуации описанной выше. Оригинал изучает в компании, а домой забираете сделанную копию. Проверьте страховщика, с которым сотрудничает строительная компания. Она должна входить в список страховщиков Центрального Банка РФ. Если она там отсутствует, это означает, что подрядчик не имеет права заключать с вами договор.

В договоре содержатся следующие сведения:

• страховая компания, входящая в список ЦБ;
• полное наименование строительной организации;
• объект страхования (строящийся дом);
• подписи сторон.

Все новостройки в обязательном порядке подлежат страхованию в компании, одобренной Центральным Банком, поэтому требуйте предъявить вам договор.

Проверка сведения с помощью интернета

В сети можно отыскать всю интересующую вас информацию, в том числе сведения о банкротстве строительных организаций, отзывы об их работе.

Арбитражный суд на своем сайте выкладывает сведения об рассматриваемых делах. В них можно проверить, выдвигались ли к строительной компании требования о банкротстве. Для этого достаточно в специальную форму ввести сведения об ИНН (названии) застройщика, выбрать фильтр «Банкротные». Не стоит приобретать жилье у компании, которая может быть признана банкротом. Лучше выбрать другого подрядчика.

Отзывы

Не стоит доверять всем отзывам, размещенным в интернете на различных форумах. Велик шанс увидеть положительное мнение, оплаченное строительной организацией и негативный отзыв, опубликованный по заказу конкурирующей компании. В интернете легко заказать услугу по сочинению фальшивых отзывов, поэтому не стоит им особо доверять. Нередко строительные организации сами находят желающих писать фейковые отзывы или участвующих за деньги в дискуссиях на форумах.

Есть специальные сервисы (например, «Фламп»), на которых публикуются реальные отзывы. Там вероятность столкнуться с заказным отзывом гораздо ниже. У них есть специально разработанные программы для выявления сомнительных текстов. Модераторы в ручном режиме проверяют их, после чего принимают решение о допуске их на сайт.

Последовательность действий:

1. проверка информации, предоставленной арбитражным судом;
2. изучение отзывов, опубликованных на специализированных сервисах.

Дома, сданные в эксплуатацию

В строительной организации или из ее проектной документации можно узнать о сданных объектах. Можно съездить и увидеть их. Для этого лучше выбрать дом, сданный недавно. Если он находится на закрытой территории, то нужно договориться с компанией о предстоящем визите.

Осматривать многоквартирные дома, которые сдали более трех лет назад, не имеет смысла. За это время могло измениться качество строений и кварталов. К этому подрядчиков подталкивает конкуренция, сложившаяся на рынке.

На что следует обратить особое внимание

• Попробуйте похлопать входными дверями, оцените качество фасадных работ и работу лифтов, благоустройство прилегающей территории. Не поленитесь подняться на последний этаж, если крыша протекает, то будут заметны следы от воды или плесень. На стенах и потолке не должно быть следов подтеков.
• Спросите мнение жильцов о своем доме. Обычно люди, недовольные работой строительной организации, не стесняются в выражениях и охотно перечисляют все обиды.
• Если на подъездной двери не срабатывает доводчик, то причиной этого часто бывают сами жильцы. Они отключают его, чтобы грузчики, ремонтные бригады могли без затруднения попасть внутрь.
• Поинтересуйтесь, кто обслуживает дом. Иногда УК является дочерней компанией застройщику и выставляет жильцам непомерные счета на оплату услуг.
• После проверки документов, осмотра сданных домов, подписания ДДУ можно отдавать деньги застройщику.