Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

• прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
• дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
• офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

• выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
• третья очередность погашения заявленных требований;
• организация и проведение общего собрания кредиторов;
• заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
• несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

• признание их права собственности на квартиру;
• передача жилого помещения;
• незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
• объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
3. дом не заложен иным лицам;
4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие. Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

• арбитражный суд;
• информация о застройщике и управляющем;
• дата и №, присвоенный ДДУ;
• данные об объекте;
• копии платежных квитанций;
• факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

• договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
• ДДУ;
• предоставление займа на условиях передачи квартиры;
• договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.