Аварийное жилье – как добиться расселения и получить компенсацию

С течением времени состояние жилого фонда, в котором проживает большая часть граждан страны — ухудшается. Износ коммуникационных систем, несущих конструкций, перекрытий и фасадных плоскостей приводит не только к потере внешнего вида и функциональности жилой постройки, но и к повышенной опасности пребывания в данных сооружениях. С определенного момента государство внедрило программу сноса ветхого жилья, действующую как на федеральном, так и на местном уровне. Региональные власти должны отслеживать состояние жилого фонда, производить оценку степени износа зданий и своевременно обеспечивать граждан другой жилплощадью, взамен признанной негодной к проживанию. На деле, получить подтверждение того, что дом подлежит расселению достаточно сложно, поскольку в законодательстве не достаточно чётко прописаны критерии, отличающие аварийное жилье от ветхих строений, подлежащих реконструкции.

Законодательные нормы

Действия муниципалитетов по внесению жилья в список непригодного для проживания (аварийного) регламентируются Федеральными законами, Жилищным Кодексом, а также действующими в регионе нормами и правилами реализации государственной программы по расселению ветхого жилья. В них излагаются основные критерии для проведения оценки состояния домов, подлежащих изъятию из жилого фонда, параметры их дифференцирования на предназначенные к сносу или реконструкции, рассматриваются варианты предоставления временного или постоянного жилья гражданам взамен утраченного и устанавливаются сроки исполнения этих обязательств.

По степени износа дома подразделяются на два вида: аварийные и ветхие. При этом внешний вид жилья не имеет решающего значения для придания ему статуса непригодного к проживанию. Ключевым показателем будет считаться степень повреждения основных элементов здания, влекущая за собой угрозу обрушения.

Ветхой считается жилая постройка с определенными значениями физического изнашивания конструкций, при которых показатели их прочности и износа меньше или одинаковы с предельно допустимыми значениями, установленными для существующих условий эксплуатации.

Статус аварийного присваивается жилому строению, состояние конструктивных элементов которого несет угрозу безопасности находящихся в нем граждан.

Объекты, подлежащие расселению

Законодательно правом на расселение обладают лица (вне зависимости от формы владения — приватизированное жилье или находящееся в социальном найме), чья квартира/дом официально признаны непригодными к проживанию и подлежащими сносу. Для этого постройка должна пройти оценку специально созданной межведомственной комиссией, принимающей решение о расселении, проведении капремонта или реконструкции. Основываясь на вердикте комиссии, администрация населенного пункта включает здание в реестр ветхого жилья и определяет, целесообразно ли его реконструировать или восстановление невозможно.

Различают следующие категории жилых строений:

1. Непригодные к проживанию;
2. Аварийные;
3. Ветхие.

В первую категорию (непригодных к проживанию) включают:

• строения, характеризующиеся аварийным состоянием опорных конструкций;
• дома, получившие статус ветхих;
• жилье, располагающееся на территориях, имеющих высокий уровень опасности по санитарно-гигиеническим, пожарным и другим нормам, находящееся вблизи промышленных объектов, транспортных и инженерных артерий, а также в зонах со специфическими условиями, подпадающими под запрет на застройку;
• здания, построенные в небезопасных зонах разработки горных пород (рудники, обогатительные комбинаты), на лавиноопасных участках, зонах возможного возникновения оползней, в местах, ежегодно подтапливаемых паводковыми водами;
• жилье, которое находится в неблагополучных районах по экологической безопасности (при смещении природного баланса, связанного с ухудшением различных показателей почвы, воды и воздуха);
• дома с несоответствием качества коммунального обеспечения действующим нормативам (по санитарным, техническим и иным стандартам) при отсутствии возможности их реконструкции.

Постройку могут признать аварийной на основании вердикта экспертной комиссии, обнаружившей при обследовании жилья следующие признаки:

• деформирование, повреждение или снижение прочностных показателей одного/нескольких фрагментов опорных конструкций здания (фундаментов, стен, несущих перегородок, опорных колонн, перекрытий, а также иных важных элементов);
• дефекты, возникшие вследствие землетрясений, усадки грунта, сильных осадков, стихийных и техногенных катастроф, если невозможно их устранить с условием обеспечения гарантии безопасности дальнейшего проживания.

В отношении оценки ветхости строений применяют показатели физического износа, которые определяются с учетом актуальных нормативов. Сейчас ветхость оценивается по таким критериям:

1. Для построек из камня и кирпича степень физического изнашивания должна превышать 70%;
2. Для зданий из дерева (или построенных из материалов местного происхождения), а также для мансард и пристроек степень износа не должна превышать 65%.

На данный момент в законодательстве термин «ветхие дома» заменила формулировка «непригодные к проживанию».

Порядок переселения и получения компенсации

Как правило, состояние жилого фонда отслеживается представителями органов, осуществляющих жилищный надзор, которые обязаны в случае обнаружения внешних признаков износа или по заявлениям живущих в доме граждан обеспечить проверку помещений специальной комиссией. Если никаких действий со стороны контролирующих органов не предпринимается, то оценка состояния жилого строения может быть инициирована решением общего собрания, или по личной инициативе одного из квартиросъемщиков.

Чтобы жильцам аварийного дома получить право на расселение, предварительно должны быть выполнены следующие условия:

1. Проведена независимая экспертиза фактического состояния здания.
2. Полученные результаты были представлены в межведомственную комиссию, рассмотрены ею и переданы к исполнению администрации населенного пункта.
3. Муниципалитет, при согласии с выводами комиссии, должен внести здание в список аварийных, поставить в очередь на переселение и уведомить об этом жильцов.

Фактически, расселение дома может происходить только после прохождения всех необходимых законодательных процедур и проведения разъяснительной работы с гражданами. В каждом регионе имеется определенный порядок расселения жильцов аварийных домов. Действующие правила касаются сроков исполнения, порядка проведения выселения, а также предоставления жилой площади или денежной выплаты владельцам квартир.

В зависимости от фактического состояния зданий, внесенных в реестр ветхого жилья, определяется очередность их расселения. Если техническое состояние не позволяет жильцам оставаться в собственных квартирах, им предоставляют временное жилье взамен утраченного, где они могут проживать до тех пор, пока не подойдет их очередь на получение постоянной жилплощади.

Скорость исполнения обязательств по расселению жителей аварийных домов зависит от региона. Если в муниципалитете существует обширный резервный фонд жилья, предназначенный для реализации данной госпрограммы, то период ожидания новой квартиры не будет долгим. Однако, при отсутствии свободной жилплощади, этот срок увеличивается, но не должен превышать указанный в уведомлении на расселение.

То же самое актуально и в вопросе выплаты денежной компенсации собственникам квартир, чье имущество попало в реестр аварийного.

Если предлагаемое в качестве замены жилье или сумма выплаты не устраивает владельцев жилплощади, они вправе обратиться в судебные инстанции для решения возникшего разногласия.

Муниципальное жилье

Владельцам неприватизированных квартир, которые осуществляли социальный найм жилого помещения, муниципалитет должен предоставить при выселении из аварийных домов равнозначное жилье, отвечающее всем требованиям к его благоустроенности. Расселение из ветхих строений носит вынужденный характер и не предполагает улучшения условий проживания, то есть, основополагающим фактором будет площадь утраченного жилья, а количество комнат не обязательно останется сохранным. Наряду с этим может не учитываться соотношение жилой и нежилой площади. Соответственно, предложенная муниципалитетом квартира может иметь меньшее жилое пространство по сравнению с имевшейся.

Предлагаемая взамен жилая площадь должна соответствовать следующим критериям:

1. Находиться на территории того же муниципального образования;
2. Иметь площадь, равнозначную утраченному жилью;
3. Иметь все необходимые коммуникации, отвечающие современным требованиям;
4. Соответствовать этажности, то есть располагаться, по возможности на том же этаже, что и предыдущая.

Также владельцам муниципальных квартир не предоставляется возможность получить денежную компенсацию за утраченное жилье в виде выплаты его рыночной стоимости.

Если предложенные муниципалитетом помещения не соответствуют прописанным критериям, не устраивают квартиросъемщика, он имеет возможность отвергнуть предложенные варианты и решить вопрос о предоставлении равноценного обмена в судебном порядке.

Собственность

Жильцы, владеющие приватизированными квартирами имеют возможность получить от муниципалитета как новую равноценную жилплощадь, так и компенсацию в виде денежного эквивалента стоимости утраченного жилья.

Согласно общим правилам, прописанным в статье 32 ЖК, приватизированное жилье в МКД, который получил статус аварийного, изымается у собственника путем выкупа. Однако на практике, владельцы могут выбирать, что требовать от муниципалитета — выкупную стоимость квартиры или другое благоустроенное жилье на правах собственности.

Право выбора у владельца возникает в случае, когда:

1. Его жилье находится в списках программы расселения ветхих построек, реализуемой на региональном уровне;
2. Органы власти не предпринимают никаких действий для урегулирования вопроса о демонтаже или реконструкции здания.

Выкупная цена

Стоимость жилых помещений в аварийных домах (выкупная цена) рассчитывается исходя из рыночной цены на недвижимость в конкретном регионе и учета сопутствующих расходов. Если владелец приватизированной квартиры предпочтет денежную компенсацию, то при подсчете конечной суммы должны учитываться следующие параметры:

• рыночная цена недвижимости;
• траты на подбор другого жилья взамен утраченного;
• затраты на оформление всех требуемых документов;
• расходы на организацию переезда.

Нередко при назначении материальной компенсации муниципальные власти стремятся занизить величину выплаты, аргументируя это плохим состоянием изъятого жилья, отсутствием инфраструктуры и т.п. Однако данные обстоятельства не должны влиять на конечную сумму, поскольку приобретенная взамен утраченной квартира должна соответствовать площади и комфортабельности, а не актуальному техническому состоянию предыдущей. В любом случае, при возникновении недоразумений в этом вопросе жильцы могут обратиться в суд (с соблюдением искового срока давности не более 2-х лет).

Какие документы могут потребоваться

Для урегулирования вопроса о расселении владельцам квартир в аварийных домах, прежде всего, необходимо направить обращение в комиссию по оценке жилья, приложив к нему:

• заявление, составленное в стандартной форме и скрепленное подписями жильцов;
• техплан дома, включающий сведения о критичности износа его несущих элементов;
• акты о проведенных ремонтных работах и справки с экспертными оценками помещений, произведенными в течение последних 3-х лет;
• выписки о результатах санитарных, технических, пожарных и других проверок;
• копии предыдущих жалоб собственников в различные организации.

Для подтверждения фактов можно приложить к документам фото- или видеосвидетельства, доказывающие ветхость постройки и небезопасность пребывания в ней. На рассмотрение заявления комиссии отводится месяц, по истечению которого должно быть принято решение либо о проведении дополнительных экспертиз, либо о закреплении за домом статуса аварийного.

Сроки расселения

Очередность получения квартир взамен изъятых в основном зависит от реальной ситуации, сложившейся в регионе в отношении жилого фонда, предназначенного для переселения жильцов аварийных домов. Срок расселения устанавливается согласно постановлению местного муниципалитета и регламентируется осуществляемой региональной программой по работе с ветхим жильем. Именно от них зависит, насколько быстро будет происходить процесс сноса ветхих строений.

В силах жильцов ускорить данный процесс при помощи обращения в суд, особо это касается случаев, когда дальнейшее проживание в доме представляет опасность для граждан.

Если дальнейшая эксплуатация аварийного жилья создает реальную угрозу жизни и здоровью, суд имеет возможность обязать администрацию переселить истцов в другое благоустроенное жилье вне очереди. Для вынесения положительного судебного решения должны быть представлены веские доказательства существующей опасности обрушения здания из-за критического износа его несущих конструкций (заключения специалистов и экспертов).

Существует ли вероятность получить две квартиры

Законодательно, основополагающим фактором при расселении аварийного жилья считается площадь ранее занимаемого помещения. Предоставление квартиры на замену носит компенсирующий характер, не направленный на обязательное улучшение условий проживания, а лишь должно гарантировать гражданам отсутствие ухудшения по сравнению с прежними. Поэтому, даже если на жилой площади, предназначенной к сносу, ранее проживали более одной семьи, законодательство не рассматривает вариант предоставления каждой из них отдельного жилья.

Гражданам, которые законным порядком признаны нуждающимися в расширении жилплощади и фигурируют в списке очередников, положена квартира с большей площадью, рассчитанной на основании установленных норм.

Нормы на жилье, предоставляемое взамен аварийного

Жилые помещения, предлагаемые администрацией муниципалитета лицам, чьи дома внесены в план по сносу, должны отвечать следующим условиям:

• считаться комфортабельными по меркам конкретного населенного пункта;
• соответствовать общему метражу ранее имевшегося жилья;
• отвечать принятым требованиям (в Положении о признании помещения жилым прописан ряд непременных условий — обеспечение инженерными системами, лифтами (при высотности более 5 этажей), теплоизоляции помещения, освещенности, а также требования к высоте потолков в комнатах, наличию естественного освещения, к уровням шумо-, виброизоляции, электромагнитного и радиочастотного излучения);
• находиться на территории данного населенного пункта.

Владельцы квартир в домах, предназначенных к сносу, вправе претендовать на жилплощадь, которая по техническим показателям и степени комфортабельности не уступает предшествующему. Также оно должно располагаться в том же районе, что и предыдущее, а предоставление жилья в другом муниципальном образовании возможно только по согласованию с самим владельцем.

Если предлагаемое помещение не отвечает необходимым условиям (применительно к данному населенному пункту) или не устраивает владельца по иным причинам, он может отказаться от предложенного варианта и обратиться с претензией в суд.

Выселение из аварийного жилья на период ремонта

Решением комиссии здание может быть признано ветхим (не аварийным) и подлежащим капремонту или реконструкции. В таком случае ни материальная компенсация, ни предоставление жильцам другой жилплощади на постоянной основе не предусмотрены.

Однако на время проведения реконструкции может понадобиться выселить проживающих в здании людей. На такой случай в каждом муниципалитете существует так называемый маневренный фонд жилья, находящийся в ведении администрации и используемый ею для временного размещения граждан. По окончанию ремонтных работ владельцы квартир возвращаются обратно.

Состояние жилья, включенного в маневренный фонд муниципалитета, может не соответствовать критериям, установленным для помещений, предоставляемых в качестве компенсации за выселение из аварийных домов, поскольку предполагает только временное пребывание. В любом случае, решение о переезде в предлагаемое жилье принимается самими квартиросъемщиками (в качестве альтернативы может рассматриваться отъезд к родственникам или отказ от выезда из ремонтируемого здания).

Несмотря на то, что постановление о расселении аварийного жилья действует уже не первый год, дома продолжают ветшать и людям приходится ждать своей очереди на переселение достаточно долго. В настоящее время госпрограмма подвергается изменениям, которые вступят в силу с сентября 2019 года: планируется внести поправки в перечень признаков для признания домов аварийными, а также скорректировать порядок предоставления квартир собственникам недвижимости в таких домах. Нововведения коснутся прав граждан на бесплатное получение жилья взамен утраченного – теперь предполагается, что государство будет субсидировать лишь часть стоимости квартиры (однако это не коснется домов, включенных в список ветхих до 2018г.).