Все приобретенное в браке имущество считается общим, если иное не предусмотрено брачным контрактом или договором покупки. Перед совершением сделки необходимо получить одобрение супруга, иначе нотариус и сотрудники регистрационной службы могут отказаться принимать документы. Также наличие противоречий между условиями ипотечного кредитования и законодательной базой делают необходимым оформление согласия.
Семейный кодекс предусматривает согласие супруга на покупку недвижимости как обязательный элемент сделки. Юристы и адвокаты не имеют полномочий заверить этот документ, который необходим при покупке земельного участка, гаража, коттеджа, дома или квартиры.
Особенности
В СК (семейном кодексе) указано на необходимость нотариального составления и заверения согласия. Если в районе проживания отсутствует нотариальная контора, то глава местной администрации или сотрудник консульского учреждения могут совершать подобные действия.
Документ составляется только при личном участии человека, согласного на приобретение имущества в браке. Присутствие второго супруга не обязательно. Если здоровье не позволяет посетить контору, то можно за отдельную плату заказать выезд нотариуса по месту пребывания.
Кредит
Банк при выдаче ипотечного или целевого кредита требует предоставить письменное согласие супруга. До момента погашения займа недвижимость является собственностью банка, он заинтересован в полном осведомлении сторон и прозрачности сделки. Заключенный договор проходит регистрацию, поэтому нужно согласие супруга. Банк может отказать в выдаче кредита при предоставлении неполного пакета документов.
При разводе делятся поровну не только имущество, но и кредитные обязательства сторон. Выдача письменного согласия подтверждает добровольность, осознанность решения, готовность совместно выполнять условия кредитного договора.
Расторжение брака
После оформления развода получать разрешение бывшего супруга не нужно только в том случае, если отсутствуют или полностью улажены имущественные претензии. Права на распоряжение общим имуществом не утрачиваются автоматически после прекращения брака. По закону бывшие супруги могут в течение 3 лет делить совместно нажитую недвижимость. Срок исковой давности суд может продлить при наличии уважительных причин.
Совершение сделок, не требующих согласия
Сделки с личным имуществом можно совершать без учета мнения супруга. Однако проще сделать согласие, чем доказывать в регистрирующих органах законность заключенного договора. В состав общего имущества не включаются объекты, находящиеся в собственности путем:
- получения наследства;
- приема в качестве подарка;
- приобретения до заключения брака;
- результата интеллектуальной деятельности;
- использования личных средств.
Предметы для индивидуального использования, в т.ч. обувь и одежда, не входят в состав общего имущества. Генеральная доверенность позволяет супругу совершать любые действия, в том числе операции с недвижимостью. При продаже нескольких объектов она удобнее, т. к. согласие дается только на одну конкретную сделку, а по доверенности их можно совершить несколько в течение срока ее действия.
Если оформление продажи происходит с участием двух супругов, то письменного одобрения не требуется. Но иногда проще получить его, чем доказать, что имущество личное.
При участии в приватизации квартиры только одного супруга согласие не нужно. Если в приватизации квартиры участвовал один супруг, в брачном договоре прописано, кому достанется недвижимость после развода, поэтому согласие не понадобиться.
Общее имущество
Доходы, полученные в браке, признаются общими. В их число включаются:
- все социальные выплаты, в том числе пособия, пенсия;
- дивиденды, вклады, проценты, паи;
- предпринимательский доход, зарплата.
Правила оформления
Для оформления согласия используются специально разработанные бланки строго учета. В тексте указываются паспортные данные клиента, цена и адрес недвижимости, другие существенные условия. Заявитель собственноручно указывает ФИО, ставит подпись. Документ имеет разовый характер и распространяется на конкретный объект, на каждую покупку недвижимого имущества составляется заново.
Нотариус, заверяя его, ставит свою подпись и печать. Если стоимость недвижимости отсутствует, то сделка будет признана незаконной и аннулирована. Перед оформлением согласия супруга на покупку недвижимости образец документа можно скачать его в интернете. Потом самостоятельно написать текст с отражением всех необходимых сведений и заверить его у нотариуса. Это позволит сэкономить на оформлении согласия. Если оно противоречит закону, сведения в нем недостоверные, их недостаточно, то нотариус его не заверит.
Документы
Список зависит от характера приобретаемой собственности. В число обязательных при любых сделках входят:
- паспорт заявителя;
- брачное свидетельство.
Штамп в паспорте о заключении брака не освобождает от необходимости предоставления свидетельства. Если оно утеряно, повреждено, то нужно обращаться в ЗАГС за дубликатом. В тексте согласия указываются адрес и другие сведения о покупаемой недвижимости.
Срок и стоимость
Есть два варианта — оформление документа на определенный срок, указанный заявителем, и без указания времени действия. Супруг может передумать и в любой момент отозвать согласие. Для оформления отказа лучше обращаться к тому же нотариусу. В этом случае он сможет сразу внести информацию в электронную базу совершенных нотариальных действий.
Во всех субъектах страны устанавливаются тарифы на услуги. В разных регионах они отличаются. Самые высокие цены в столице и больших городах. На сайте Нотариальной палаты имеется соответствующая информация. Цену ниже установленной суммы заплатить не удастся, она варьируется в пределах 1500-2000 рублей. В нее включается стоимость услуги и плата, установленная Нотариальной палатой. Отдельно, сверх нее, оплачивается государственная пошлина.
Законодательство
Все вопросы, связанные с получением согласия, регулируются несколькими законодательными актами. В том числе:
- Гражданский кодекс. В нем дается понятие и условия совершения сделки.
- Семейный кодекс. Определяет состав общего имущества, отдельные особенности проведения операций с ним.
- Закон о порядке совершения регистрационных действий. Содержит правила, перечень необходимых документов, порядок действий регистратора.
- Закон о деятельности нотариусов. Устанавливает правила оказания нотариальных услуг.
- ФЗ № 302.
В 2013 году были внесены дополнения в ГК, отменяющие обязательность одобрения операций с недвижимостью. Ранее без него нельзя было оформить переход права собственности. Документ предоставлялся продавцу и в регистрационные органы, подтверждая осведомленность супруга.
Существующие на сегодняшний день противоречия между правилами ипотечного кредитования и законодательной базой делают обязательным получение одобрения супруга. Договора о покупке недвижимости сейчас не обязательно регистрировать.
Между СК и ФЗ также существуют противоречия. С одной стороны закон гласит, что согласие не нужно оформлять письменно, оно является положительным по умолчанию. Другая статья обязывает граждан предъявлять нотариально оформленное согласие при регистрации сделки. Сотрудник может отказать в принятии документов, мотивируя неполным их составом. Оформление в этом случае приостанавливается, покупатель получает предписание о предоставлении недостающего документа в установленное время.
Покупая недвижимость, человек рискует встретиться в суде с бывшим супругом ее владельца. При рассмотрении дела учитываются все обстоятельства, в том числе знал ли покупатель о несогласии второй половины продавать имущество. Избежать неприятностей можно, если оба супруга в качестве совладельцев подписывают договор продажи или один из них продает принадлежащую ему долю.
Отсутствие согласия
Если покупка оформлена без согласия второго супруга, то ее можно оспорить. Для предъявления претензии законом установлен годовой срок. Отсчет времени на подачу заявления начинается с того момента, когда стало известно о сделке. По истечении 12 месяцев протестовать уже не имеет смысла.
Моральные и материальные убытки из-за совершения сделки без согласия несет покупатель недвижимости. Недовольный супруг вправе оспорить сделку в судебном порядке. Поэтому продавец и риелтор могут потребовать предоставить документ о согласии, чтобы обезопасить сделку. Если его нет, то при регистрации в Росреестре в ЕГРН вносятся сведения об отсутствии документа. Сделка считается оспариваемой, и новый собственник рискует.
Приобретение недвижимости сопровождается многими рисками. Даже в случае обоюдного согласия супругов на совершение сделки, предварительное его оформление необходимо в подавляющем большинстве случаев.
