Доля в квартире и залоговое кредитование: секреты и инструкции при оформлении кредита

Мнение о том, что предоставление доли в квартире в качестве залогового обеспечения при получении кредита требует согласия со стороны совладельцев – ошибочно. Законом установлена возможность использования собственником своей доли без ограничений. А значит, и предоставить в залог он ее вправе. Забегая вперед есть смысл отметить и то, что при невозможности совместного проживания – оформление кредита это единственный способ успешно решить конфликт и разъехаться. Закон не запрещает прочим собственникам жилья выкупить долю, предоставленную в залог, тем самым помочь родственнику или совладельцу расплатиться с долгами.

Рассмотрим все особенности того, как получить кредит под залог доли в квартире, а также раскроем некоторые секреты успешного получения одобрения по кредитной заявке. В завершении дополнительно продемонстрируем альтернативные способы получения займа без риска для имущественной доли.

Доля в квартире в качестве залога: юридические тонкости кредитования

Данные Росреестра свидетельствую о том, что в России более 30 млн. человек являются собственниками, а оставшаяся часть лишь стремиться ими стать. Наличие собственности дает полное право использовать ее в качестве залога при оформлении кредита на жилье. Единоличное владение недвижимостью дает больше шансов на получение займа. Шансы дольщиков в общей собственности увеличиваются, если их доля является выделенной.

Целесообразно пояснить, что такое термин «выделенная доля». Последнее означает то, что порядок использования доли определен документально. Например, собственник владеет комнатой в квартире или несколькими комнатами, и факт такого владения нотариально подтверждается.

Невыделенные доли банки с небольшой охотой принимают в качестве залогового обеспечения, зачастую все больше отказывая в выдаче кредита. Причина кроется в том, что при неисполнении обязательств взыскать и реализовать залоговое обеспечение будет весьма сложно.

Кредитно-финансовые учреждения рассматривают в качестве залога лишь то имущество, ликвидность которого доказана документально. Обратное противоречит интересам банка. Кроме того, не в каждом жилье можно выделить долю. Например, это невозможно при условии, если два человека владеют однокомнатной квартирой.

Не имея информации о виде своей доли можно направить запрос в территориальные отделы Росреестра, ответ на который будет представлен в виде справки с указанием характера владения. Достаточно высокие требования кредитные организации предъявляют к комнатам, находящимся в долевой собственности.

Значимые для кредитора параметры собственности:

• ликвидность, выражающаяся в повышенном спросе на рынке и его рыночной стоимости;
• отсутствие обременений, наложенных на долю – арестов или залогов;
• право собственности соискателя на объект подтверждается документально;
• объект расположен в регионе пребывания банка и банковского продукта;
• здание не аварийное, в нормальном техническом состоянии, имеющее ремонт;
• коммуникации для комфортного проживания в комнате или квартире в наличии;
• если это частный дом, то он должен иметь каменный или бетонный фундамент.

В вопросах суммы кредитные организации не отличаются щедростью. Рассчитывать более чем на половину рыночной стоимости залогового объекта заявителю не приходится. Если объект имеет повышенную ликвидность, то могут выдать и до 60% от стоимости жилья.

Лояльностью в этом отношении отличаются условия, предоставляемые небанковскими микрофинансовыми организациями в виде микрозаймов, но сроки кредитования и ставки по ним увеличены.

Приведем стандартные требования банков к потенциальным заемщикам:

• возрастной ценз – от 21 до 60-65 лет;
• предоставление двух документов, основного – паспорта и дополнительного – страхового свидетельства, военного билета, налогового свидетельства;
• обязательно наличие постоянной регистрации на территории присутствия банка от полугода;
• полугодовой срок предъявляется и к месту последнего трудоустройства;
• удовлетворительная история кредитования за последние 5-10 лет;
• достаточный доход в пересчете на ежемесячные взносы по кредиту.

Иначе выглядят требования в микрофинансовых организациях. Здесь также необходимы два документа, но вот справок о доходах не требуется. Как правило, предлагается заполнить анкету заемщика и указать общий среднемесячный заработок. Людям, так сказать, верят на слово. История предыдущих кредитов также не имеет значения. Одновременно МФО предлагают гибкий график погашения долга, не взимают комиссий, самостоятельно оценивают жилой объект. Кроме того, предлагают сезонные скидки по процентным ставкам.

При обращении к сотрудничеству с такими компаниями есть смысл проверить их народный рейтинг, изучить информацию о благонадежности фирмы, ознакомиться с отзывами клиентов. В этом вопросе рекомендуется обратиться за помощью к брокерам и юристам.

Кроме того, предлагаемые условия кажутся слишком заманчивыми и привлекательными, что не может не настораживать. В силу этого рекомендуется подобные вопросы решать с банковскими организациями.

Также стоит отметить особенность предоставления кредита под залог жилья, в котором живут граждане, отказавшиеся от права приватизации, именуемые «отказниками». Причина в том, что у отказников имеется право бессрочного проживания в такой квартире.

Тем не менее, ряд организаций имеют лояльное отношение к залоговому жилью, в котором проживают отказники или имеется задолженность по услугам ЖКХ, а у заемщика не самая лучшая кредитная история.

Факторы, влияющие на сумму кредита

Сравнительно недавно получить кредит под залог доли в квартире было невозможно, так как банки считали такое жилье неликвидным. Рост спроса на кредиты и конкуренция на банковском рынке заставили кредитно-финансовые учреждения пересмотреть свое отношение к долевой собственности, предоставляемой в залог.

Так, наличие правоустанавливающих документов у собственника уже является гарантией того, что банковское учреждение проявит интерес. Одновременно они могут потребовать согласия остальных совладельцев предоставление доли жилья в качестве залога, несмотря на то, что по закону это не обязательно.

Факторы, от которых зависит сумма займа, складываются из следующих моментов:

• характеристика жилья;
• прибыли, доходов заемщика и его трудоустройства, включая рабочий стаж;
• цели кредитования.

Ценятся на рынке столичные комнаты, их стоимость может достигать и 1 млн. руб., а если она с отдельным входом, балконом и ремонтом, то ее ликвидность повышается.

Присутствуют категории жилья, которые у банков находятся в стоп-листе, а значит использовать их в качестве залога не получится, одновременно с этим ряд жилых площадей не могут быть заложены по закону. К таковым относятся:

• комнаты в коммуналке;
• в деревянных и двухэтажных строениях;
• в московском доме до 1975 года постройки, насчитывающем 5 этажей;
• в сносящихся и аварийных домах;
• имеющие обременения – уже предоставленные в залог или арестованные.

Высокие доходы заемщика также позволят банку предоставить ему большую сумму кредита.

В рамках целевых кредитов суммы также больше, чем при потребительских. В этом случает необходимо представить доказательство своих намерений потратить средства именно на жилье или строительство.

Инструкция по получению кредита под залог долевой собственности

Весь процесс заключается в продуманных планомерных действиях, которые позволят не просто получить средства, а сделать это на оптимальных для современного рынка условиях кредитования.

Несмотря на то, что тех, кто владеет долями в жилье довольно много, не все банки изъязвляют желание с ним работать. Причин такого отношения со стороны кредитных учреждений немало:

• долевая недвижимость имеет небольшую ликвидность;
• довольно часто такие объекты имеют проблемы с документами;
• процедура оформления сделки несколько сложнее.

Процедуру получения кредита можно поручить профессионалам, но относительно честного брокера еще нужно найти, да и бесплатно они не работают. Поэтому предлагаем пошаговую инструкцию для тех, кто хочет получить кредит по залогу самостоятельно.

Шаг 1 – выбор кредитора. От этого зависит многое – величина ссуды, ставка по процентам, условия займа. Если вы являетесь участником зарплатного проекта, то в первую очередь необходимо обратиться в «родной» банк. Обычно таким клиентам банк больше «доверяет» и предлагает лучшие условия.

Шаг 2 – собираем документы. Кроме собственных документов (два документа, удостоверяющие личность, 2-НДФЛ, копии трудовой и согласие других собственников на оформление залога), желающий взять кредит должен предоставить и документы на залог.

Шаг 3 – подбор кредитной программы. Хотя особого выбора нет, эксперты рекомендуют выбрать целевой кредит. В каждом банке имеется список, кому предлагаются льготные условия, если вы соответствуете требованиям, то почему бы и не воспользоваться предложением. Это позволит сэкономить немалую сумму.

Шаг 4 – заключение договора. Не относитесь к этой процедуре формально. Потратьте немного времени и прочитайте его внимательно. А лучше взять с собой юриста. И если какие-то моменты в договоре покажутся вам сомнительными, то лучше такой договор не подписывать.

Шаг 5 – получение средств и погашение кредита. Сам займ можно получить наличными в банке или же на карту (на счет). Тратим их и затем погашаем взятый кредит. После погашения ссуды нужно в обязательном порядке взять в банке справку о том, что кредит погашен и за вами нет долгов по нему. И не забудьте снять с залогового имущества обременение.

Особенности выбора кредитора

В любом процессе выбора важно учитывать не только выгодность условий, но и шансы на положительный результат. Так, они будут гораздо выше, если начать с того банка, через который вы получаете зарплату, а также проводите основную массу финансовых операций. Последнее позволит кредитору удостовериться в доходах клиента.

Можно готовиться к залоговому кредитованию заранее. Например, выбрав оптимальный банк, открыть в нем вклад на крупную сумму, ежемесячно пополняя его. Срок вклада стоит выбирать не менее полугода. В дальнейшем эти средства можно будет использовать в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения. При этом банк будет видеть, что у клиента достаточно доходов.

В ином случае выбирать партнера стоит, исходя из показателей рыночных рейтингов. Сегодня складывается такая тенденция, что небольшие по размеру банки склонны предлагать наиболее лояльные условия, а крупные – наоборот быть более требовательными к заемщикам. Причина в том, что одни наращивают клиентские базы, а другие работают над ее качеством, стремясь привлечь состоятельных граждан.

Еще одним препятствием может явиться и тот момент, что с долевой собственностью в качестве залога работает ограниченное число кредитных учреждений.

Подготовка документационного обеспечения

Начать готовить документы лучше с ознакомления с перечнем, который может потребовать банк. Информацию можно получить в кредитных отделах или на сайтах банков.

Далее следует начать сбор документов, характеризующих предмет залога:

• правоустанавливающие документы на жилье;
• справки об отсутствии коммунальных долгов;
• технические и кадастровые планы;
• справки о численности проживающих и прописанных граждан;
• выписки из домовых книг.

Также стоит подготовить оценочные документы и застраховать жилье.

Кредитный продукт: критерии выбора

Так, получить нецелевой кредит всегда проще, но и ставки по нему всегда выше, а значит, есть риск не справиться с платежами и утратить предмет залога. В рамках целевых кредитов ставки всегда ниже, но выше требования к заемщику и больше документов необходимо будет собрать. Выбор стоит между удобством и выгодой, что делает его очевидным.

Оформление сделки – заключение договора

Кредитный договор составляется по типовым правилам, а условия в нем прописаны индивидуальные для каждого заемщика. При прочтении документа стоит обратить внимание на ряд важных пунктов:

• общую стоимость кредита;
• срок возврата;
• сумму средств за вычетом комиссий;
• варианты и способы оплаты.

Получение средств и моменты погашения кредита

Банки могут предоставить средства наличными, но предпочитают перечислять их на счет клиента. Последнее позволяет получить дополнительную комиссию, а также проследить, как клиент распорядился ими. При приобретении жилья люди также предпочитают безналичные расчеты.

В вопросах возврата средств могут быть и подводные камни, например, невозможность внесения средств досрочно в течение первого года кредитования, ограничение по суммам дополнительных взносов, комиссии при досрочном погашении в первый год кредитования. Об этих моментах лучше узнать заранее.

Список лучших банков для оформления кредита под залог доли в квартире

Использование своей доли в жилье нельзя считать единственным способом, получить деньги в банке. Если речь идет об относительно небольшой сумме (примерно до 700 тысяч рублей) то можно взять кредитную карту с льготным периодом обслуживания. Плюс в том, что за данный период за использование средств не начисляются проценты.

К вашему вниманию список банков, которые предлагают наиболее выгодные условия под залог:

• Совкомбанк дает кредиты под залог практически любой недвижимости: квартиры, комнаты, дачи с участком земли, просто участка или любого нежилого помещения. Для пенсионеров и постоянных клиентов банк предлагает особые условия по кредитам. К примеру, для входящих в особый список не нужно предъявлять справку 2-НДФЛ. Базовой ставкой банк предлагает 18.9 %. Выдает ссуду сроком до 10 лет. Клиент может рассчитывать до 30 млн. рублей, но в совокупности сумма не должна превышать 60 % от итоговой стоимости залога. Также требованием банка является то, что залоговое имущество должно находиться в зоне действия кредитного учреждения. Это означает, что получить кредит в соседней области не получится.
• ВТБ Банк Москвы предлагает своим клиентам займы наличными с обеспечением и без. Они могут быть как целевыми, так и нецелевыми. Базовая ставка от банка – 14.9 %. Максимальная сумма – до 3-х млн. рублей. Клиентам участникам зарплатных проектов, бюджетникам различных сфер банковское учреждение предлагает особые условия вкупе с дополнительными льготами. Заявку на кредит можно оформить прямо на сайте банка в онлайне. Сотрудники ответят вам через четверть часа. При положительном ответе вас пригласят в банк для подписания договора. Прийти нужно с оригиналами документов.
• Тинькофф Банк. Данное кредитное учреждение выдает только кредитные карты. К примеру, при заказе карты «Тинькофф Платинум» можно получить сумму до 300 тысяч рублей. Банк предлагает своим клиентам 55 дней беспроцентного пользования средствами, в том числе и за снятие наличных. Существует бальная система, участникам которой на карту в виде баллов возвращается до 30 % от потраченных на покупки средств. Клиент платит только за годовое обслуживание карты – 590 рублей, выпуск и доставка карты до клиента бесплатно. Ставка по кредиту – 19.9 %.
• Альфа-Банк. Его клиентам доступны следующие виды ссуд – потребкредиты, ипотека. Для клиентов, имеющих расчетные счета в банке и участников зарплатных проектов, предлагаются особые условия обслуживания. В частности пониженный процент по кредитам. Кроме кредита наличными в банке можно получить различные кредитные карты. Их выдают сразу же в день обращения в отделение банка. Для этого нужно подать заявку и дождаться ответа (до нескольких минут). На карте в зависимости от условий может быть до 1 млн. рублей. Льготный период составляет 60-100 дней в зависимости от вида карты.
• Ренессанс Кредит выдает кредиты как наличными, так и безналом. Также они могут быть с обеспечением или без оного. Кроме этого банк выдает кредитные карты с лимитом до 200 тысяч. Заявку на карту заполняем онлайн, получаем в ближайшем отделении финансового учреждения. При получении кредитов наличными можно рассчитывать на гораздо большую сумму – до 750 тысяч. При этом чем больше документов в свою пользу вы предоставите, тем для вас процент по кредиту будет ниже.

Как можно увеличить свои шансы на получение ссуды под залог – несколько советов

В первую очередь нужно предоставить как можно больше доказательств того, что ваше финансовое положение стабильно. Этим самым вы повышаете шансы на получение положительного ответа. Вот еще несколько советов от наших экспертов, которые помогут вам в этом.

Итак, совет первый. Обратиться за помощью к кредитным брокерам. Опытный специалист намного лучше ориентируется в вопросах, касаемых займов. Знает, какие могут ожидать подводные камни, на какие нюансы обращать внимание при подписании договора. К тому же у опытного брокера наверняка во многих банках имеются знакомые сотрудники. Он сможет вам подсказать в какие банки лучше всего обратиться, а в какие не стоит. Укажет вам на ошибки и поможет их исправить.

Правда тут возникает следующий вопрос – где отыскать честного брокера. Эксперты советуют обращаться за брокерской помощью в солидные компании с хорошей репутацией и имеющий немалый опыт работы в этой сфере. Необходимо при выборе ориентироваться на данные независимых рейтингов и отзывы реальных людей, которые воспользовались помощью сотрудников компании. Лучше всего будет, если вы будете знать этих людей. А вот неизвестные компании старайтесь обойти стороной, даже если они предлагают роскошные условия.

Совет второй – за кредитом лучше всего обращаться в финансовую компанию. Плюсы такого обращения в том, что в таких фирмах более лояльно относятся к кредитной истории. Редко требуют предоставления справок о доходах. А специалисты фирмы помогают клиенту собирать необходимые документы. Правда имеются и минусы – на рынке действует большое количество компаний-мошенников, и риск нарваться на них очень высок.

Совет третий – оформить отказ от приватизации в вашу пользу. В случае если остальными долями в квартире владеют ваши родственники или как минимум соседи, с которыми у вас отличные отношения, то они могут отказаться от приватизации жилья в вашу пользу, и вы сможете стать полноправным собственником всей квартиры. А банки с таким клиентом общаются намного охотнее.

Подводя итоги

Лишь в немногих финансовых учреждениях можно получить займы под залог доли в жилье. Правда если нет другого способа найти необходимую сумму денег, то можно воспользоваться и этим предложением. Тем более что найти предложение с более менее выгодными условиями вполне возможно.