Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.
Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.
Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.
Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).
Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.
Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.
Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.
- Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.
Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.
Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.
Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.
- Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.
Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.
Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.
- Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.
Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.
Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.
- Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
- Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант — когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
- Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.
Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.
Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.
- Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
- Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
- Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
- Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.
Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.
Здравствуйте, скажите пожалуйста, когда оценивается доля 1/5 в 2х комн. квартире, где есть 2 несовершеннолетних детей, оценщик какими законодательными актами должен руководствоваться,чтобы оценить? Она же должна быть снижена, нежели стоимость целой квартиры? Спасибо.
Здравствуйте Наталья! При определении стоимости недвижимого имущества оценщики руководствуются положениями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и различными методическими рекомендациями. В том числе, учитывается стоимость аналогичных объектов недвижимости по региону проживания. Для определения максимально точной рыночной стоимости недвижимости вы можете обратиться за соответствующей услугой в Управление Росреестра по месту жительства.
Здравствуйте. Каким образом я могу узнать, что доля в квартире продана третьим лицам на других условиях?
Здравствуйте Александра! Сведения о собственниках жилого помещения содержатся в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для получения информации о собственнике вы можете обратиться в МФЦ за получением соответствующей выписки из ЕГРП. Если вы считаете, что доля в квартире была продана на иных условиях, вы можете обратиться в суд и уже через суд (по судебному запросу) истребовать документы о стоимости и условиях, на которых была продана доля. Самостоятельно данную информацию, к сожалению, в соответствующих органах вы получить не сможете.
Здравствуйте. Мне предложили на преимущественном праве купить комнату в квартире, но рыночная цена завышена в 2,5 раза. Я сделала оценку. Есть подозрение, что продавец может провести фиктивную сделку с целью получения материнского капитала. Возможный покупатель — дочь его гражданской жены. В ответе на предложение о покупке я ответила что готва купить по рыночной цене и сослалась на оценку. Мои дальнейшие действия? Что ещё можно сделать что бы не допустить ущемляющую мои права сделку.?
Здравствуйте Елена! К сожалению, продавец доли в соответствии с законодательством имеет право самостоятельно назначать и определять цену. Тем не менее, если данная доля в квартире будет продана третьим лицам на других условиях, вы сможете оспорить данную сделку в суде.
Подскажите. Квартира приватизирована на меня и сестру. 50/50. Я живу в другом городе. Там прописан ее сын 1,5 года. Беременна вторым, соответственно пропишет и его. Просит прописать мужа. Смогу ли я продать свою долю и повлияет ли кол-во прописанных на стоимость?
Здравствуйте Наталья! Вы вправе продать свою долю как своей сестре, так и третьим лицам, однако большое количество зарегистрированных в квартире лиц, зачастую, может отпугнуть потенциального покупателя, даже несмотря на то, что подобные сделки не противоречат законодательству.
Подскажите пожалуйста. У нас двухкомнатная квартира. Мы с мамой собственники в равных долях. В квартире прописаны двое детей несовершеннолетних. Мама хочет разменять квартиру. Я против. Она предлагает выкупить её долю в половину квартиры. Сколько на самом деле стоит её доля?
Здравствуйте Екатерина! Достоверную стоимость доли в жилом помещении можно определить, обратившись в экспертно-оценочную компанию, специализирующуюся на оценке стоимости жилых помещений. По результатам осмотра и проведения исследования, эксперты установят реальную и действительную стоимость доли в квартире на настоящий момент.
Здравствуйте. Брат предлагает мне выкупить 1/4 доли в двухкомнатной квартире, но сумма не соответствует реальности. Как мне поступить, если он не соглашается на оценочную экспертизу.
Здравствуйте Ольга! К сожалению, брат как собственник имущества может продать принадлежащее ему имущество по установленной им единолично цене. Тем не менее, если вы имеете преимущественное право покупки данной доли, а впоследствии выяснится, что доля была продана третьим лицам за меньшую стоимость, чем предлагалось вам, вы сможете оспорить такую сделку в суде.
Здраствуйте подскажите пожалуйсто мама хочет продать долю 1/5 в 3км квартире 62м.
куда идти надо?
и как оценить квартиру?
спасибо.
Здравствуйте Александра! Для начала вам нужно уведомить остальных собственников долей в квартире о намерении ее продать, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Для оценки стоимости вашей доли вы можете обратиться в любую экспертно-оценочную компанию, которая оказывает услуги по оценке недвижимости.