Интерес к кадастровой стоимости квартир возник в связи с подготовкой нового законопроекта, касающегося введения единого налога на недвижимость. Вводимый налог по новому законодательству будет рассчитываться исходя именно из кадастровой стоимости жилого помещения, максимально приближенной к рыночной стоимости данного жилья.
Ранее оценка стоимости квартиры проводилась по инвентаризационной стоимости, которая не учитывала многие характеристики конкретной квартиры, и, как правило, была гораздо ниже рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитывалась БТИ на основе расценок строительства квартиры по существующему нормативу и коэффициентам с учетом износа. При это не учитывалось ни местоположение квартиры, ни другие важные характеристики, влияющие на ее рыночную стоимость.
Кадастровая оценка стоимости квартиры производится независимыми оценщиками и заносится в единую базу Росреестра, с которой может ознакомиться каждый желающий.
Как производится оценка кадастровой стоимости квартиры
Как уже говорилось, кадастровая стоимость квартиры должны быть максимально приближена к рыночной стоимости жилого помещения. Для ее расчета применяют методы массовой оценки, а при невозможности их применения, допускается использование рыночной стоимости квартиры, рассчитанной оценщиком в индивидуальном порядке для конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, процедура оценки кадастровой стоимости практически не должна отличаться от проведения независимой оценки рыночной стоимости жилья, которая проводится, например, при оформлении ипотечного кредита.
Кадастровая стоимость квартир и других недвижимых объектов достаточно сильно отличается в разных регионах России и зависит от состояния местного рынка недвижимости. В среднем по Российской Федерации один квадратный метр жилья по кадастровой оценке стоит около 32 000 рублей, а в Москве — около 166 000 рублей.
Используя методы массовой оценки, оценщик выделяет отдельные группы недвижимости для объединения сходных по ценообразующим факторам и техническим характеристиками объектов. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемая квартира, и определяется ее кадастровая стоимость. Для кадастровой оценки проводится анализ рынка недвижимости в данном регионе и детальное изучение главных ценообразующих факторов.
Для оценки кадастровой стоимости квартиры используются следующие методы:
- сравнительный метод оценки – это метод, позволяющий оценочной компании наиболее точно определить рыночную стоимость оцениваемой квартиры. Применяя этот метод, оценщик изучает и сравнивает рыночную информацию о совершенных сделках с недвижимостью, а затем уже применяет полученную информацию к определенной группе объектов недвижимости;
- затратный метод оценки. Данный метод, в основном, применяется для расчета кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства. Оценщик при расчетах учитывает стоимость строительных материалов, стоимость проведения коммуникаций и подключения объекта к основным инженерным системам, стоимость земельного участка, на котором располагается строящийся объект недвижимости, и другую информацию, влияющую на затраты при строительстве;
- доходный метод, в основном, применяется при отсутствии достаточного количества информации о сделках на рынке недвижимости. Данный метод основывается на информации о стоимости аренды недвижимости, расходах на обслуживание недвижимости и некоторых других характеристиках рынка аренды в конкретном регионе.
Оценщик кадастровой стоимости жилой недвижимости обязательно должен входить в саморегулирующуюся организацию оценщиков (СТО). При проведении оценки эксперт сам определяет выбранные для анализа методы, и никто не может повлиять на результаты оценки, которые страхуются в рамках юридической ответственности.
Готовые результаты работы в виде отчетов изучаются специалистами экспертной комиссии, состоящей из участников СТО. Если проведенная экспертиза не выявляет никаких нарушений, кадастровая оценка стоимости квартир и других объектов недвижимости передается в Единый Росреестр и специальный Фонд данных кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость квартиры, занесенная в Единый Росреестр, будет меняться в зависимости от изменения рыночной ситуации и от внесенных в кадастровый паспорт квартиры изменений. Согласно действующему законодательству, актуальность данных, внесенных в Росреестр, должна обновляться не реже одного раза в 5 лет.
Узнайте, как продать квартиру самому, без привлечение агенства недвижимости и посредников.
Скачать бланк и посмотреть образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно здесь.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры
Результаты оценки всех объектов недвижимости, занесенные в Росреестр, доступны для всех желающих. Единая база по всем объектам недвижимости размещена на официальном сайте Росреестра. Любой пользователь может воспользоваться данной информацией с помощью специальной поисковой формы.
Для того, чтобы найти сведения по конкретной квартире, достаточно указать ее адрес. В открывшейся карточке пользователи могут видеть кадастровый номер квартиры, ее общую и жилую площадь, кадастровую стоимость с датой ее актуализации, а также иные открытые сведения о квартире.
В течение 2013 года Росреестр должен создать единый информационный ресурс, объединяющий информацию из ЕГРП относительно прав на недвижимость и государственного кадастра недвижимости.
Помимо Единого Росреестра, содержащего данные кадастровых паспортов, в дополнение был создан Фонд данных кадастровой оценки, содержащий информацию не только о кадастровой стоимости недвижимых объектов, но и использованных при оценке методах и факторах, влияющих на конечную стоимость.
Данный фонд также должен содержать информацию об актуальной ситуации на рынке недвижимости и мониторинг всех проведенных сделок с недвижимостью. Эта информация может оказаться очень полезной при проведении самостоятельной оценки стоимости квартиры.
Данная система пока находится на стадии сбора информации и заполнения. Получить доступ к этой системе можно также на сайте Росреестра.
Оспаривание результатов оценки кадастровой стоимости
Граждане, которых по каким-то причинам не устроит разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью, могут оспорить результаты оценки во внесудебном порядке. Для этого они должны заказать проведение рыночной оценки стоимости квартиры независимым оценочным агентством и обратиться с соответствующим заявлением в кадастровую комиссию.
Еще одним законным основанием для оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости квартиры является ошибочность или неполнота тех данных, на базе которых была проведена оценка. Например, если в кадастровом паспорте квартиры была неверно указана площадь квартиры или количество комнат.
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры, влияющей на размер налогов, целесообразно, если есть реальная возможность добиться снижения указанной в Росреестре стоимости.
Для реализации своих прав собственник квартиры, имеющий основания для оспаривания проведенной кадастровой оценки, должен обратиться в специально созданную экспертную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Срок рассмотрения заявления в соответствии с российским законодательством составляет 1 месяц со дня подачи.
Эксперты, входящие в состав комиссии, рассматривают все представленные документы и выносят решение об удовлетворении требования или об отказе. Собственник квартиры, получивший письменный отказ, имеет право обратиться в арбитражный суд для обжалования решения экспертной комиссии. По решению суда или комиссии в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.
В настоящее время оспариванием кадастровой стоимости недвижимого имущества занимаются, в основном, застройщики и крупные землевладельцы, однако с введением новой системы налогообложения на основе кадастровой стоимости жилья к ним, скорее всего, присоединятся и частные лица.
Рекомендуем новый сервис для расчета кадастровой стоимости недвижимости, чтобы узнать кадастровую стоимость своей квартиры, просто перейдите по этой ссылке.
Там же можно получить выписки из ЕГПР и ГКН. Официальные данные с Росреестра.
