Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.
Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.
Сущность договора
Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен договору купли-продажи. Необходимо указать:
- идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
- подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
- стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
- исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
- условия и размер доплаты, если это необходимо;
- порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.
Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:
- мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
- обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.
Права и обязанности участников сделки
К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».
Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).
Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.
Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.
Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.
Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.
Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.
Узнайте, как купить квартиру в ипотеку, все тонкости и нюансы сделки.
Правила проживания в коммунальной квартире — подробно в этой статье.
Налогообложение
В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.
Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.
Пример
Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:
— ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);
— заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).
Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:
- регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
- налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.
Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.
