Российский рынок недвижимости переживает активный рост, появляются различные предложения, ранее незнакомые потенциальным покупателям. Поэтому вопрос, что это квартиры со свободной планировкой, будет интересен многим людям, планирующим в ближайшее время изменить свои жилищные условия. Последние 10 лет назад в сфере недвижимости появился новый тип квартир — со свободной планировкой. Прежде чем раскрыть особенности такого жилья, стоит обратиться к вопросу законности такого термина.
Юридически такого понятия, как свободная планировка, не существует. В доказательство этого можно привести 16 статью Жилищного кодекса. Она гласит о том, что квартира – это обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений, расположенное в пределах многоквартирного дома. В этой же статье отмечается, что квартира – это структурное помещение, то есть имеющее структуру или планировку. Таким образом, отсутствие внутренних перегородок не дает возможности называть такое помещение структурным.
Структура позволяет произвести зонирование квартиры на жилые и вспомогательные помещения. На практике – это санузел, кухня, коридор, комнаты и балкон. Планировка квартиры подтверждается документально – это чертеж или технический паспорт, где указаны границы зон, их площадь.
Одновременно стоит отметить, что даже если квартира продается без физических перегородок, то на чертеже они присутствуют однозначно, без этого жилой комплекс в эксплуатацию не может быть сдан.
Исключением из этого правила являются лишь квартиры-студии. Для них единственным условием является выделение посредством стен санузла. Документально иных помещений в них не предусматривается изначально. При этом стоит подчеркнуть, что такое понятие, как квартира-студия в законе отсутствует. При этом законодательство не настаивает, чтобы квартира имела коридоры или холлы, а значит, квартиры-студии существуют вполне законно.
Свободная планировка, как удобство для застройщика
Логичен и вопрос о том, как же застройщик сдает в эксплуатацию такое жилье, если оно вне закона. Все просто, чертежи и паспорта на квартиры с обозначенными перегородками существуют, а значит закон не нарушен. Кроме того, такие квартиры со свободной планировкой часто реализуются в новостройках в черновой отделке. Потенциальным покупателям застройщик запускает рекламный миф о том, что отсутствие стен и дает ему возможность проявить фантазию и обустроить квартиру по своему вкусу.
Если более подробно взглянуть на вопрос, то практически собственник жилья сделать это может, а вот установить законность таких перемен жилья будет сложно. Последнее обозначено тем, что застройщик представил свой план, и он не обязательно совпадет с фантазией покупателя.
Еще одна тонкость заключается в том, что перегородки способны сократить полезное пространство помещения. С точки зрения дизайна – это не большая проблема, а вот сточки зрения закона, серьезный вопрос.
Не устанавливая перегородок, застройщик реализует, например, квартиру в 50 кв.м., а после установки перегородок, площадь жилья при повторном обмере составит 45 квадратов. Таким образом, в документах сформируется разночтение. Кроме того, застройщику не придется тратить денежные и временные ресурсы на возведение стен. Эти затраты понесет покупатель.
Риэлтор, благодаря рекламе и популярности квартир со свободной планировкой, продаст ее дороже, чем она стоит реально. Еще один момент, который стоит учесть покупателю, заключатся в том, что возведение стен приведет к тому, что квартира упадет в цене.
Как решить вопрос проектировки заранее
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы таких квартир – это согласование нового проекта. Но решить ее можно непосредственно с застройщиком на стадии заключения сделки о покупке.
Даже если застройщик не планирует возводить стены, он разрабатывает несколько вариантов планировки для квартиры. Обратившись к застройщику с этим вопросом вполне можно выбрать для себя подходящий вариант планировки, на крайний случай попросить проектировщиков учесть при его разработке пожелания покупателя.
На практике застройщики стараются не отказывать в этом покупателям. Кроме того, некоторые из них указывают такую возможность в своих рекламных проспектах в качестве преимущества. Сделать это стоит заранее, минимум за полгода до сдачи объекта. За пределами этого срока что-либо изменить застройщик уже не сможет.
К вопросу о перепланировке
Когда вопрос о перепланировке встал уже после оформления всех документов, говорить о том, то проблема не решаема, также нельзя.
При разработке плана помещения необходимо учесть ряд ограничений, установленных санитарными и строительно-техническими нормами.
Перечислим основные моменты того, чего делать категорически не стоит:
- провести перепланировку можно только после полной сдачи дома в эксплуатацию, получив при этом на нее все необходимые документы, включая технический план;
- в ходе работ недопустимо ухудшать условия проживания и эксплуатации дома;
- возводить элементы, препятствующие доступу к инженерным конструкциям;
- создавать элементы, нарушающие целостность или прочность несущих стен;
- увеличивать нагрузку на несущие конструкции;
- возводить элементы, нарушающие или перекрывающие системы вентиляции;
- устанавливать дополнительные элементы на общедомовые приборы и инженерные сети.
Простому обывателю выше перечисленные моменты могут быть не совсем понятны, поэтому приведем более приземленные примеры запретов:
- В квартире студии не получится увеличить размеры санузла, например, совместив с кухней.
- Переносить кухню и ванную также не допускается, так как этот момент связан с инженерными конструкциями – канализацией и водоотведением. А поэтому мечта о ванной посреди гостиной так и останется мечтой.
- При наличии балкона, имеющего бетонную перегородку, установить панорамное остекление также будет невозможно. Хотя, если не сносить перегородку, установить сплошное стекло без рам, вполне можно. Главное, учесть вес такой конструкции.
К вопросу о количестве комнат
Сколько комнат можно выделить в «свободной» квартире. Этот вопрос ограничен:
- уже имеющимся у застройщика техническим планом;
- обозначенными законом санитарными зонами;
- площадью всего помещения.
Приобретя квартиру со свободной планировкой, по размерам соответствующую большой двухкомнатной квартире, сделать из нее малогабаритную трехкомнатную будет сложно:
- По санитарным нормам в двухкомнатных квартирах одна жилая комната не может быть менее 8 метров при условии, что делимая большая комната 16 квадратов.
- В однокомнатной квартире такая комната должна быть не менее 14 квадратов, а ширина жилой комнаты не менее 2,4 м. Кроме того, выделяемая вновь комната должна иметь окно.
Что делать и не делать с кухней и санузлом
Если квартира на первом этаже, вопрос расширения кухни решается просто. Но в том случае, если под вами находятся другие квартиры, расширить кухню можно при условии, что помещения в квартире ниже является не жилым, то есть под вашей кухней у соседей коридор, кладовка или тоже кухня.
Можно договориться с соседями снизу о совместной перепланировке или расширять кухню за счет балкона:
- Соединить столовую и большую кухню тоже будет не просто. Но дизайнеры идут на такую хитрость, как проем, в котором устанавливается, например, барная стойка, обеденный стол или место для хранения кухонной утвари.
- Уменьшить кухню и увеличить гостиную также не получится, так как ее размеры минимально могут быть в пределах 5-8 квадратных метров.
- Увеличить санузел можно за счет кладовой, коридора или совместить ванную и туалет.
С лоджией или балконом также не все просто. Увеличение пространства комнаты за счет этого вспомогательного помещения может привести к нагрузке на отопление. Проблему может решить дополнительное утепление, сохранение перегородки, например, в форме сплошного остекления или двери-гармошки. В этом случае организовать дополнительную зону отдыха, кабинет или зимний сад вполне возможно.
Кому выгодно приобретать квартиру со свободной планировкой
Ответ прост: тем, у кого есть средства на кардинальную перепланировку. Как показывает практика, квартира со свободной планировкой или студия является не самым экономичным способом в улучшении своих жилищных условий. С точки зрения целесообразности приобретения квартир со свободной планировкой, их плюсы и минусы заключаются в следующих моментах.
Положительные стороны:
- удобный вариант для семьи из двух человек или одного жильца;
- простота в выборе мебели оформления интерьера.
Отрицательные стороны:
- при появлении детей в семье возникнет необходимость выделения комнаты для них;
- затраты на перепланировку будут большими;
- после перепланировки квартира потеряет в цене.
Если вы обладаете, скажем так, ограниченным бюджетом и приобрели квартиру-студию с дальнейшими планами переделки интерьера под себя, то вам необходимо учесть, что расходы на этот процесс могут достигать половины стоимости самой квартиры. Необходимо задуматься о своих финансовых возможностях.
Есть вариант рассмотреть уже готовые проекты, их застройщик предлагает в достаточном количестве и возможно один из них подойдет для ваших планов. В случае чего, уже после того как строители закончат все работы, в дизайн жилья всегда можно внести небольшие изменения. Согласование небольших изменений в БТИ обойдется намного дешевле, чем полная перепланировка.
А вот для тех, кто обладает достаточными средствами на проведение ремонта по индивидуальному заказу, квартира со свободной планировкой подходит отлично. Дизайнер создаст проект, в корне отличающийся от типового, в некоторых случаях даже приходится сносить уже имеющиеся перегородки, чтобы оптимизировать пространство.
Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод – при ограниченном бюджете лучше всего приобретать квартиру с готовой планировкой или ту, которая требует минимального вмешательства владельца. Можете себе позволить провести полную перепланировку и хороший качественный ремонт? Студия ваш выбор, все в квартире будет сделано по вашему желанию.
