На современном рынке жилой недвижимости термин «обмен» практически не употребляется. В большинстве случаев обмен дома на квартиру осуществляется как сделка купли-продажи.
Тем не менее, существуют разные варианты обмена одной жилой недвижимости на другую.
1) Прямой обмен недвижимого имущества с доплатой, оформляемый соглашением мены. Такая сделка имеет определенные преимущества:
- Минимизация затрат на оформление сделки, поскольку оплата госрегистрации для мены проводится, в отличие от продажи недвижимости с последующей покупкой жилья, лишь один раз. Соответственно, расходы на регистрацию сокращаются в два раза.
- Снижение рисков. Даже если соглашение мены по какой-то причине будет оспорено и признано несостоявшимся, стороны сделки обмена как минимум сохранят свое жилье. Так, если впоследствии, после совершения сделки мены, один из объектов жилой недвижимости будет истребован третьим лицом по причине возникших ранее, до подписания соглашения об обмене жилья, правоотношений (к примеру, нахождение жилья в залоге, обременение), пострадавшая сторона размена вправе требовать возврата своего жилья и возмещения понесенных убытков.
- Сокращение временных затрат. Для регистрации соглашения мены дома на квартиру с доплатой потребуется меньше времени, нежели собственник дома будет сначала продавать свое жилье, а затем покупать квартиру.
Непосредственный обмен приватизированного жилья имеет один очевидный недостаток — отсутствие полноценного выбора альтернативных вариантов среди рыночных предложений.
На современном рынке недвижимости слишком мало подобных объявлений, ведь жилые объекты, подлежащие размену, должны устраивать обоих собственников жилья.
Соответственно, владельцам недвижимости, желающим произвести обмен жилья, достаточно трудно, а иногда и невозможно, найти предложения, которые одновременно устраивали бы обе стороны. Из этого вытекает и второй недостаток мены жилых объектов — весьма значительные затраты времени на поиск подходящего варианта.
Практика риэлтерских агентств показывает, что можно годами искать подходящую квартиру, собственник которой согласен поменять ее на конкретный дом. К тому же собственники найденного на обмен жилья могут и не договориться об условиях мены (стоимости недвижимости, сумме доплаты и др.) или договориться на менее выгодных для одной стороны сделки условиях.
2) Продажа дома и последующее приобретение квартиры на основе соглашения купли-продажи. Для многих собственников жилья — это оптимальный вариант, поскольку подобный обмен совершается в кратчайшие сроки и позволяет реализовывать свои объекты по реальной рыночной стоимости, а не подстраиваться под имеющиеся на рынке предложения мены.
3) Возмездное отчуждение дома с одновременным приобретением квартиры. Данный вариант обычно проходит с участием риэлтерских организаций, поскольку выстраивается целая цепочка сделок. Минимально возможное число участвующих в купле-продаже — 3 участников. Недостаток рассматриваемой схемы — ее сложность, особенно если покупатель пытается ее реализовать без помощи профессиональных участников рынка недвижимости. К тому же, когда для обмена жилья выстраивается достаточно большая цепочка, риск срыва всей сделки существенно вырастает.
Рассмотрим первый вариант обмена жилья более подробно.
Порядок обмена дома на квартиру с доплатой
По большому счету, размен дома на иной объект жилой недвижимости с доплатой аналогичен процедуре купли-продажи.
Собственнику дома потребуется:
- найти подходящий вариант размена (самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов) и согласовать условия сделки мены с собственником квартиры, включая условие о сумме, порядке осуществления доплаты;
- собрать требуемую для обмена жилья документацию;
- оформить, подписать соглашение мены;
- оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав;
- сдать на регистрацию пакет документации в территориальное подразделение Росреестра;
- получить регистрационное свидетельство на новое жилье.
Документация для обмена
Полный перечень документации, требуемой регистрационным органом, лучше уточнить в территориальном подразделении Росреестра, поскольку у каждой сделки могут быть определенные нюансы.
Обычно обмен частного дома на квартиру требует сбора следующего комплекта документации:
- заявление о проведении регистрации;
- общегражданские паспорта граждан, участвующих в сделке мены;
- оформленный договор мены;
- правоустанавливающая документация на размениваемое жилье;
- согласие супругов собственников на размен жилья либо брачный договор, предусматривающий раздельную собственность супругов;
- технические паспорта дома и квартиры, подлежащих обмену;
- правоустанавливающая, техническая и кадастровая документация на участок земли, на котором располагается обмениваемый частный дом;
- согласие территориального органа опеки на осуществление сделки мены (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка об отсутствии у собственников жилья задолженности по коммунальным платежам;
- свежая выписка из домовой книги на оба объекта;
- платежная квитанция на госпошлину;
- расписка (или пункт в договоре), удостоверяющая передачу и получение финансовых средств в счет доплаты за жилье согласно условиям соглашения мены.
Условия договора мены
Договор мены заключается между собственниками жилья. В соглашении оговариваются все права, обязательства сторон, касаемые получения доплаты и передачи обмениваемых объектов жилой недвижимости. Соглашение мены отличается от схожего договора купли-продажи преимущественно условиями расчетов сторон. Если соглашение мены оформляется не на равноценные по стоимости жилые объекты, то в тексте прописывается конкретная сумма доплаты и порядок, условия расчетов сторон обмена. В остальном, положения договора мены практически аналогичны соглашению продажи.
В тексте соглашения мены обязательно требуется указать недостатки обмениваемых жилых объектов либо прописать, что недостатки отсутствуют. Также в текст соглашения включаются положения об отсутствии притязаний третьих лиц и обременений. Поскольку меняется частный дом, в договоре прописываются сведения об участке земли, на котором он находится.
Как и при купле-продаже, собственники жилья оговаривают технические характеристики передаваемых по обмену объектов: жилую площадь, этажность, количество комнат и иные характеристики жилья.
Следующий важный пункт соглашения мены — стоимость размениваемых объектов недвижимости. Поскольку обмен жилья выполняется с доплатой, в условиях соглашения мены отражают стоимость и дома, и квартиры, а также сумму доплаты. Произвести адекватную оценку рыночной стоимости размениваемого жилья можно, обратившись к специалистам.
Кроме вышеперечисленных условий, в соглашение мены могут включаться и иные обязательства сторон, к примеру, по срокам освобождения жилья (одновременно либо поочередно), по передаче оговоренных предметов мебели новому собственнику вместе с недвижимостью и иные обязательства.
