Титульное страхование недвижимости

Одним из правовых механизмов защиты сделок с недвижимостью является титульное страхование. Такая форма гарантий прав собственника, получившая достаточно широкое распространение в Соединенных Штатах, в России лишь начинает развиваться.

Небольшая практика применения показывает, что пока у российских собственников недвижимости титульное страхование вызывает много вопросов. Многие из них даже не знают о его существовании и о том, какие гарантии оно может дать, а какие – нет.

Титульное страхование дает страховую защиту при возникновении такой неприятной ситуации, как признание сделки с недвижимым имуществом недействительной. Титульное страхование недвижимости – это вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость.

В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком еще не проявились и не известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая.

Как показывает российская практика, признание сделок с помещениями незаконными по причине событий, неизвестных приобретателю недвижимости на момент заключения соглашения и совершения сделки – совсем нередкое явление.

Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и в других случаях.

Поэтому титульное страхование в России весьма актуально. Оно позволяет страхователям гарантировать сохранность денежных средств при покупке недвижимости. Титульное страхование на данный момент считается одним из наиболее эффективных способов для защиты финансовых интересов от рисков, которые связаны с ограниченным доступом покупателя недвижимости к полной правовой информации по приобретаемой квартире или другому объекту.

Типичные риски по титульному страхованию

Наиболее часто в юридической практике встречаются следующие риски, связанные с приобретением недвижимости и покрываемые титульным страхованием:

1. Предыдущая приватизация или предыдущая продажа недвижимости были признаны судом незаконными в результате:

• совершения сделки лицом, признанным недееспособным или ограничено дееспособным, или лицом, которое в момент заключения соглашения было не способно понимать значение своих поступков и руководить ими;
• совершения сделки гражданином, который находился под влиянием заблуждения, насилия, обмана либо угрозы;
• совершения сделки с помещением или другим недвижимым объектом одним из супругов без получения согласия другого супруга в отношении распоряжения общей недвижимостью;
• совершения плательщиком ренты сделки, направленной на отчуждение имущества, которое было передано для обеспечения определенному гражданину пожизненного содержания, без согласия на эту сделку получателя ренты;

2. Юридическая документация при сделке была составлена неправильно.

3. Покупатель недвижимости столкнулся с мошенничеством.

4. При продаже помещения не были учтены интересы несовершеннолетних детей или наследников.

5. Другие случаи, повлекшие признание сделки с помещением недействительной.

Правила оформления

Титульное страхование оформляется между страхователем и страховой компанией на основании договора страхования. Срок данного соглашения варьируется от 1 года до десяти лет.

Юристы рекомендуют оформлять титульное страхование на 10 лет, поскольку в российском Гражданском кодексе устанавливается именно десятилетний срок исковой давности для применения любых последствий, возникших в результате недействительности совершенной сделки с недвижимостью.

Покупателям недвижимости сразу стоит учесть, что титульное страхование оформляется только на недвижимость, купленную на вторичном рынке.

Объектами титульного страхования недвижимости могут выступать:

• дома, квартиры или любые другие жилые помещения;
• сооружения, здания, офисные и другие нежилые помещения;
• земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Чаще всего договор страхования оформляется на этапе подготовки соглашения между продавцом и покупателем недвижимости.

Еще одно преимущество титульного страхования состоит в том, что страховая компания перед заключением договора обычно проводит предстраховую экспертизу с целью изучения юридической истории приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, чистота сделки будет тщательно проверена опытными специалистами. Тем не менее, выявление страховщиками сомнительных факторов при проведении юридической экспертизы может привести к повышению страхового взноса или даже к отказу в оформлении титульного страхования.

Размер страховых взносов при заключении соглашения титульного страхования недвижимости зависит от нескольких факторов, а именно:

1. От стоимости приобретаемого объекта недвижимости (стоимость может быть определена по рыночной цене либо по цене, указанной в договоре по отчуждению недвижимости);
2. От срока, на который заключается соглашение титульного страхования недвижимого имущества;
3. От результатов юридической экспертизы совершаемой сделки с недвижимостью, то есть от степени риска утраты застрахованным своего права собственности.

Как правило, стоимость страховки варьируется от 0,3 до 3 % от цены сделки с недвижимостью.

С перечнем документов, необходимых для страхования, можно ознакомиться в конкретной страховой компании, оформляющей страховое соглашение. Обычно страховые компании просят страхователя представить:

• свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации права на дом, земельный, участок или другой объект недвижимости, выступающий предметом договора титульного страхования;
• удостоверения личности страхователя и продавца недвижимости и их копии;
• все соглашения об отчуждении продаваемого объекта недвижимости за последние 3-5 лет;
• при наследовании продавцом недвижимости – свидетельство о праве на данное наследство, копию завещания (при его наличии) и свидетельство, подтверждающее смерть наследодателя;
• при наличии несовершеннолетних собственников продаваемой недвижимости – разрешение органов опеки на отчуждение этой недвижимости;
• согласие супруга на отчуждение общей недвижимости, оформленное с учетом требований закона (нотариальная форма);
• кадастровый план на отчуждаемый земельный участок;
• технический паспорт помещения и выписку из домовой книги.

Страховая компания может потребовать и другие документы. К примеру, если продавцом недвижимости является пенсионер, страховщики часто требуют справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы подтвердить дееспособность продавца.

Как уже говорилось, механизм титульного страхования еще недостаточно отлажен на российском рынке. Особенно это касается момента получения страхового возмещения. Поэтому страхователям рекомендуется внимательно изучать договор страхования перед его подписанием.

Например, в договоре могут быть указаны такие нюансы, как порядок и срок уведомления страховщика. В некоторых страховых соглашениях даже содержится ограничение на обращение за юридической помощью к сторонним организациям, не сотрудничающим со страховщиком. Уже были прецеденты, когда несоблюдение указанных требований служило основанием для отказа по выплате страхового возмещения.

Узнайте, как правильно оценить долю в квартире и какие методики для этого применяются.

Как оформить завещание на квартиру можно узнать из этой публикации.

Наступление страхового случая

При наступлении страхового случая, то есть при утрате прав на приобретенный объект недвижимости в результате ничтожной сделки, страхователю нужно обратиться в страховую компанию для получения соответствующей компенсации.

В этом случае страхователь должен представить сам договор титульного страхования, удостоверение личности, а также решение суда, по которому застрахованный гражданин лишается права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом договора страхования.

При наступлении страхового случая по соглашению титульного страхования возмещаются следующие убытки застрахованного:

• полная стоимость утраченного объекта недвижимости, рассчитанная на дату заключения страхового соглашения. Стоимость недвижимости определяется на этапе подготовки договора страхования на основании акта независимой оценки либо договора дарения, купли-продажи, мены или другого соглашения по отчуждению недвижимого имущества;
• судебные и дополнительные расходы, если это оговорено в самом соглашении титульного страхования.

Следует отметить, что заключение договора титульного страхования, как правило, не освобождает страхователя от участия в судебных спорах по признанию сделки с недвижимостью ничтожной. Представители страховщика, если иное прямо не определено в страховом соглашении, не обязаны представлять застрахованного в суде.

Тем не менее, претензии и иски по отчуждению недвижимости у застрахованного лица (приобретателя недвижимости), достаточно редко удовлетворяются судом. Это связано с тем, что страхуемая сделка уже тщательно проверялась страховой компанией, поэтому шансы истца доказать ее недействительность очень малы.

В заключении рекомендуем посмотреть короткое видео по теме: