Кадастровая стоимость участка земли выступает расчетной величиной, отражающей ценность соответствующей земли при существующем использовании участка.
Кадастровая стоимость используется при начислении собственнику участка обязательного земельного налога, вычислении платы за аренду земли, выкупной стоимости участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Кроме того, кадастровая земельная стоимость может потребоваться и в иных случаях, регламентированных российским законодательством.
Согласно земельному праву, каждый участок земли подлежит кадастровой оценке, проводимой не реже, чем каждые 5 лет, и утверждаемой постановлением муниципалитетов о кадастровой стоимости.
С 2013 года многие землевладельцы и арендаторы участков земли столкнулись с многократным повышением кадастровой стоимости их земли. В отдельных случаях даже оказалось, что кадастровая стоимость некоторых участков земли совсем не соответствует их реальной рыночной цене, и даже значительно превышает ее. Выход из такой ситуации, предлагаемый российским законодательством – оспаривание кадастровой стоимости участка, занесенной в сведения государственного кадастра.
Многие собственники земли заняли сейчас выжидательную позицию и не торопятся с оспариванием вновь установленной кадастровой стоимости, которая иногда существенно превышает реально существующую рыночную цену участка земли. Однако землевладельцам не стоит забывать, что пока в Росреестре не изменится занесенная кадастровая стоимость, налогоплательщики обязаны платить земельный налог в соответствии с вновь установленными показателями, которые стали выше в несколько раз.
Сегодня есть и такие землевладельцы, которые в декларациях ставят старые показатели и продолжают платить по-старому. Но и это не выход: налоговые органы, имеющие доступ к сведениям Росреестра, легко исправят неверную декларацию и доначислят не только неуплаченную сумму земельного налога, но и дополнительно взыщут пени.
Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли
Многие собственники земли задаются вопросом, почему же кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:
- Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз.
- Может сказаться неточность информативных сведений, используемых при кадастровой оценке. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
- Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы. Конечно, при проведении оценки земельной кадастровой стоимости, согласно правилам, должны оцениваться рыночные предложения на аналогичную по размерам и индивидуальным характеристикам землю. Однако, на практике, учесть все возможные факторы оказывается не всегда реально, тем более, учитывая тот объем работ, который должны были проделать оценщики при расчете кадастровой стоимости всех участков земли на российской территории.
Как оспорить кадастровую стоимость земли?
Законодателем закреплено, что при проведении оценки кадастровой стоимости земельных участков, специалисты исходили из 3 пункта 66 статьи российского Земельного кодекса (данное положение действует с 22.10.2010 года). Указанная статья устанавливает, что кадастровая стоимость участков земли устанавливается равной их рыночной стоимости.
Соответственно, главными аргументами собственника земли при оспаривании кадастровой стоимости, занесенной в данные государственного кадастра, могут стать конкретные доказательства того, что рыночная стоимость соответствующего участка значительно отличается от того значения, которое было внесено в сведения Росреестра. Основным доказательством вышеуказанного факта выступает проведенная специализированной оценочной компанией по поручению землевладельца собственная рыночная оценка.
Рассмотрение споров о полученных в ходе оценки показателей кадастровой стоимости регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ», а конкретно 24.19 статьей названного нормативного документа. Там одним из оснований оспаривания сведений кадастра, касающихся проведенной оценки стоимости земли, названо установление в отношении участка земли либо иного объекта недвижимости его реальной рыночной цены. Причем рыночная стоимость соответствующего участка земли должна определяться на дату, по состоянию на которую ранее установили его кадастровую стоимость.
Законодатель допускает и административный, и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли.
Однако обращение в административном порядке возможно лишь в шестимесячный период после момента фиксации в Росреестре кадастровой стоимости земли. Если этот срок землевладельцем не пропущен, он вправе подать в территориальный филиал Федеральной кадастровой палаты российского Росреестра соответствующее заявление об оспаривании земельной кадастровой стоимости.
Если же вышеуказанный полугодовой срок пропущен либо кадастровая палата вынесла по каким-то причинам отказ в понижении кадастровой стоимости участка земли, для оспаривания землевладельцу потребуется обращаться в суд. Для этого необходимо подготовить иск, требующий признать кадастровую земельную стоимость соответствующего участка тождественной его рыночной стоимости. В рассматриваемом случае ответчиком будет выступать кадастровая палата.
Разумеется, собственнику земли, заявляющему исковое требование, также придется предоставить достаточные доказательства того, что ранее проведенная оценка кадастровой стоимости не соответствует действительности. Для этого, прежде всего, ему необходимо будет предварительно заказать проведение независимыми оценщиками определения рыночной стоимости участка земли.
Стоит учесть, что проводить подобные оценки вправе только специализированные оценочные компании, специалисты которых имеют соответствующее разрешение. Заказывать оценку рыночной земельной стоимости необходимо на дату осуществления кадастровой оценки.
Оценочная компания, осуществившая необходимое исследование рынка земли, в обязательном порядке выдает по результатам своей оценки экспертное заключение. Именно это заключение землевладелец и должен представить судье (или сотрудникам кадастровой палаты) при оспаривании кадастровой стоимости своего участка земли.
При отсутствии у заявителя, пытающегося оспорить сведения кадастровой оценки, такого экспертного заключения, составленного по всем нормативным правилам, любые отчеты оценщиков и заявления самого собственника участка не могут считаться судом либо российскими кадастровыми органами достаточными доказательствами установления реальной рыночной цены данного участка земли.
К иску (либо к заявлению в органы кадастра) землевладелец должен приложить документацию:
- копию кадастрового паспорта соответствующего объекта недвижимости;
- копию своего правоустанавливающего документа на землю;
- экспертное заключение о проведенной оценке (разумеется, положительное).
При судебном оспаривании кадастровых сведения, касающихся стоимости участка земли, истцу-землевладельцу также потребуется оплатить госпошлину и приложить к вышеперечисленной документации соответствующую платежную квитанцию.
Если суд в порядке проведенного судопроизводства установил, что рыночная стоимость участка земли, указанного в исковом требовании, не соответствует сведениям российского государственного кадастра, он выносит соответствующее решение в пользу истца-землевладельца.
Данное решение судьи должно стать основанием для внесения органами кадастрового учета установленных изменений в сведения Росреестра с момента вступления в силу соответствующего судебного акта. В частности, сотрудники кадастровой палаты должны занести определенную судом стоимость соответствующей земли в качестве новой земельной кадастровой стоимости в данные государственного кадастра недвижимости.
