Категория права собственности — одна из основных категорий гражданского права, поскольку собственность олицетворяет собой наличие у лица того или иного имущества, а также возможности им распоряжаться: дарить, отчуждать, завещать по наследству и другое.
Особую материальную ценность представляет наличие у лица в собственности объектов недвижимого имущества, к которым могут относиться как жилые, так и не предназначенные для жилья помещения и строения.
Однако нередко ситуация складывается таким образом, что лицо, являясь владельцем какого-либо объекта недвижимости, по факту таковым не считается, поскольку отсутствуют юридические документы, в которых подтверждалось бы право собственности на данное строение или сооружение. Как правило, такое происходит в том случае, если объект недвижимости был возведен на земельном участке, категория которого не предусматривает возможности строительства подобных объектов.
Также основанием признания постройки незаконной (иначе — самовольной) может считаться несоблюдение установленной процедуры застройки и отсутствие необходимых нормативных и иных документов.
Таким образом, самовольная постройка ввиду отсутствия на нее у лица права собственности попросту не может являться полноценным объектом гражданских правоотношений, вследствие чего Гражданским законодательством устанавливается, что объекты самовольного строительства подлежат сносу, причем материальные затраты на снос постройки должны быть компенсированы лицом, которым данная постройка была возведена.
Оптимальным решением, позволяющим избежать сноса уже существующего строения, может стать регистрация самовольной постройки.
Процедура регистрации самовольной постройки
Гражданским кодексом устанавливается, что приобрести право собственности на самовольную постройку можно как путем судебного разбирательства, так и иными методами, однако судебная практика показывает, что наиболее распространенным способом регистрации объекта самовольного строительства становится обращение в суд, поскольку только в суде лицо может доказать возможность официального признания права собственности, несмотря на отсутствие сторонних документов, необходимых для оформления самовольной постройки каким-либо другим способом.
Официальная регистрация в собственность самовольной постройки — сложная процедура, требующая сбора множества документов.
Одним из главных условий в решении вопроса регистрации самовольной постройки является наличие у лица права собственности на земельный участок. То есть, лицо, которым была возведена самовольная постройка, обязательно должно обладать правом собственности на тот участок земли, на котором находится данный объект.
Также лицу, заинтересованному в регистрации самовольной постройки, придется доказывать и обосновывать факт собственных материальных вложений в нее. Таким доказательством могут считаться чеки, квитанции, различного рода товарные накладные, подтверждающие внесение платы лицом за материалы, с помощью и посредством которых осуществлялось строительство объекта.
Не менее важным условием признания самовольной постройки легальной является соответствие ее всем нормам и требованиям законодательства в области строительства.
Во-первых, существенно упростит процедуру регистрации права собственности наличие у лица надлежащим образом оформленного разрешения на строительство, а также градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план земельного участка — документ, содержащий в себе информацию о земельном участке как участке для возведения объектов строительства, технические характеристики такого участка, а также иную информацию, необходимую для возведения построек и сооружений в соответствии с нормами законодательства.
Если данный документ у лица отсутствует, то получить его можно в органе местного самоуправления, направив соответствующим образом оформленное заявление и прочие необходимые документы. Далее орган местного самоуправления принимает решение о выдаче заявителю требуемого им плана не позднее, чем по прошествии месяца после принятия заявления. Соответствие самовольной постройки нормам градостроительного плана значительно упрощает процедуру ее регистрации, поскольку данное обстоятельство означает, что постройка была возведена в соответствии со всеми требованиями.
Во-вторых, возведенная постройка не должна являться угрозой санитарному и эпидемиологическому благополучию. То есть, наличие у лица на земельном участке самовольной постройки никоим образом не должно негативно сказываться на общем состоянии окружающей среды. Подтвердить безопасность своего строения можно путем проведения экологической экспертизы с участием специализированной организации, обладающей правом на проведение экспертиз такого рода.
Положительное экспертное заключение поможет получить справку непосредственно из станции санитарно-эпидемиологического контроля о безопасности объекта строительства, которая впоследствии станет весомым аргументом в суде в пользу того, чтобы признать самовольное строение законным.
В-третьих, право собственности у лица на объект не может быть признано, если такой объект каким-либо образом нарушает права третьих лиц. Например, регистрация права собственности на самовольную постройку невозможна, если такая постройка затрагивает интересы владельцев смежных земельных участков.
Таким образом, доказать тот факт, что наличие самовольной постройки никак не сказывается на правах иных лиц, можно с помощью документов, устанавливающих границы земельного участка. Границы земельного участка устанавливаются на основании проведения процедуры межевания.
После того, как все документы, доказывающие возможность регистрации права собственности, готовы, лицо может обращаться с исковым заявлением в суд. Если заявителем были соблюдены все условия подачи заявления, то суд приступит к анализу переданного на рассмотрение пакета документов и вынесения решения по делу.
Как правило, отказать в регистрации права собственности на самовольную постройку суд может в том случае, если заявителем не были надлежащим образом доказаны обстоятельства, на основании которых подобная регистрация может считаться возможной.
Регистрация права собственности на объект, возведенный самовольно без соблюдения надлежащей процедуры, установленной законодательством, — долгий и сложный процесс, требующий много времени, а также весьма существенных материальных затрат. Тем не менее, легализация самовольной постройки необходима, поскольку только после официального получения права собственности лицо может считаться по-настоящему законным владельцем.
