Что лучше оформить, дарственную или завещание на квартиру

Часто родители или другие родственники хотят позаботиться о своих близких, обеспечить им жилую площадь. При этом возникает вопрос, как лучше всего с юридической стороны узаконить такое решение, чтобы передача прав была безопасной, гарантировалась законом и с минимальным уровнем растрат. Зачастую, выбор сводится к оформлению документов по завещанию или дарственной, вряд ли кто-то решит, что договор купли-продажи будет уместным в родственных отношениях. Чтобы определиться, нужно исходить из таких факторов: личные отношения и уровень доверия между людьми, желание собственника обязать преемника некими условиями, предполагаемый момент передачи прав на имущество и другое. Перед выбором, что лучше, завещание или дарственная на квартиру, необходимо разобраться в каждом правоотношении по порядку.

Завещание

Порядок наследования по завещанию урегулирован положениями раздела 62 ГК РФ. Согласно ст.1118 завещание — это односторонний акт собственника, который должен обладать гражданской дееспособностью. Сделка должна соответствовать таким признакам:

• является единственным способом распорядиться своим имуществом после смерти;
• совершается лично, одним человеком, без представителя;
• наделяет правами и обязанностями наследников после наступления смерти завещателя и открытия прав на наследие.

В завещании должно быть изложено желание владельца относительно лиц, в пользу которых недвижимость будет передана, а также точное описание и реквизиты последней. Более того, завещатель может поставить условия, при которых преемник сможет получить наследство.

Важно то, что наследодатель может изменять завещание несколько раз, отменять его, и при этом никому ничего не сообщать. Эта норма позволяет завещателю защитить свои права, если по истечении времени наследники окажутся недостойными.

Однако у медали две стороны. Недобросовестным может оказаться и владелец квартиры, пообещавший вписать в завещание одного из наследников, но не планирующий это сделать. Или же выполнить договорённость, а потом отменить своё действие, оставив в крайне невыгодном положении возможного наследника. Вывод таков, что завещание оставляет в максимально выгодном положении своего автора и любое его решение остаётся правомерным.

Свобода завещания и выбора наследников не снимает обязательства передать часть имущества в пользу защищенных ст. 1149 кодекса лиц. Так, обязательная доля в наследстве полагается детям наследодателя, если они не достигли совершеннолетия или нетрудоспособны; супругу и родителям, если они признаны нетрудоспособными; нетрудоспособным иждивенцам (п.п. 1, 2 ст.1148 ГК РФ). Обязательная доля составляет не менее половины части, которая отводилась бы им при наследовании по закону.

Для того чтобы завещание не было оспорено и легко выполнялось, при его составлении нужно обратить внимание на такие нюансы:

• документ должен быть написан простым и понятным языком без двусмысленных формулировок;
• нужно перечислить все имущество, что подлежит наследованию (то, что не будет прописано в завещании, подлежит разделу по закону);
• чётко прописать наследников и их доли, во избежание конфликтов;
• позаботиться о наследниках наследников или тех, кто может вступить в наследство, если прямые правообладатели не смогут этого сделать;
• назначить исполнителя завещания, который обеспечил бы выполнение воли наследодателя в полной мере.

Для оформления завещания необходимо присутствие завещателя, нотариуса (или другого уполномоченного лица п. 7 ст. 1125, ст. 1127 п. 2 ст. 1128 ГК РФ). Воля излагается в письменной форме и удостоверяется нотариусом.

При этом также могут присутствовать свидетели, которыми не могут быть:

• удостоверяющее лицо;
• недееспособные граждане;
• заинтересованные в наследстве лица;
• неграмотные;
• с физическими недостатками (если это мешает им осознавать суть происходящего);
• не владеющие в достаточной мере языком.

Любое нарушение процедуры может стать основанием для оспаривания завещания, чем и могут воспользоваться недовольные наследники.

Дарственная

Определение договора дарения содержится в ст. 572 ГК. Согласно кодексу даритель должен оформить его в соответствии с п. 2 ст. 574. Отличие от завещания прослеживается уже здесь, так как права и обязанности у одаренного появляются сразу после оформления документов. Условие про передачу квартиры после смерти настоящего владельца делает договор ничтожным.

В договоре обязательно должны быть прописаны объекты недвижимости, которые передаются. Сделка по дарению квартиры оформляется письменно и подлежит государственной регистрации.

Бытует мнение, что дарственная — это бесповоротный акт. Это не совсем так, но лицу, которому предстоит принять подарок, нужно очень постараться, чтобы у дарителя были законные основания отменить договор, а именно:

• совершить покушение на жизнь собственника или на жизнь его родственников, близких людей;
• нанести другой ущерб здоровью дарителя;
• не пережить дарителя (если в договоре существует такое условие).

Документы, необходимые для регистрации сделки:

• паспорта сторон;
• несколько экземпляров договора для каждого участника и один для органов юстиции;
• документ, подтверждающий оплату пошлины;
• справка из БТИ;
• документ, подтверждающий право на квартиру самого дарителя.

Практика судов, закрепленная в постановлении пленума ВС РФ 2014 года, свидетельствует о том, что договор дарения может быть признан недействительным, если подаренная квартира была единственным имуществом владельца и передача подарка существенно ухудшила его материальное и жилищное положение.

Законом также предусмотрены ограничения по поводу некоторых категорий людей, которые не имеют права осуществлять дарение:

• граждане, которые не достигли возраста 14 лет;
• если имущество принадлежит несовершеннолетним, их представители;
• лица признанные недееспособными, а также их представители (если квартира оформлена на первых).

Кроме того есть законные запреты касательно одаряемых. Так, не могут принимать в дар квартиры или прочую недвижимость государственные служащие, сотрудники сферы образования, медицины, социальной помощи и защиты, и им подобные организации, если подарок передаётся подчиненными, клиентами (их родственниками). Полный список лиц, относительно которых нельзя совершать дарительные действия содержится в ст. 575 ГК.

Главным условием договора дарения является его безвозмездность. Если даритель захочет поставить в договоре условие о том, что за ним остаётся право проживать в квартире, то оно будет признано судом недействительным. Все потому, что такой сделке в законе есть другое название, договор пожизненного содержания с иждивением.

Эти отношения регулируются параграфом 4 главы 33 Гражданского кодекса. Такой договор похож на ренту и дарение одновременно. Согласно ст. 601, подписывая его владелец передает в собственность арендодателю квартиру, при условии, что последний будет содержать собственника и третьих лиц, которых он укажет. У собственника остаются все права на имущество и закрепляется право разорвать вышеназваный договор без возврата средств, выплаченных арендодателем.

Какие различия между завещанием и дарственной

Описанные ниже признаки помогут определиться с выбором того, как лучше передать квартиру в зависимости от разных критериев оценки выгоды для сторон.

Момент возникновения прав у нового владельца:

1. По дарственной сразу после оформления договора.
2. По завещанию после наступления юридического факта — смерти завещателя.

Различия в оформлении:

1. В случае с дарственной – подлежит государственной регистрации, которая возможна после сбора необходимых документов, подписания договора и уплаты пошлины.
2. При оформлении завещания на первой стадии необходимо удостоверение нотариусом или другим уполномоченным лицом. После открытия права на имущество наследник собирает документы, передаёт нотариусу. Спустя полгода получает свидетельство о праве на квартиру и отправляет на регистрацию.

Возможность отмены:

1. Дарственную отменить можно, только если даритель ставит под опасность жизнь и здоровье дарителя. В остальных случаях — нет.
2. Завещание можно отменить, переписать, уточнить. Завещатель не обязан никому отчитываться о своём решении.

Можно ли осуществить право через представителя:

1. Для оформления дарственной возможно, если чётко указать, кому и что передать.
2. В случае с завещанием это не допускается.

Цена вопроса:

1. Дарственная — уплата пошлины 1000 рублей и, если имущество передаётся не близкому родственнику, налог 13% НДФЛ от стоимости недвижимости.
2. При оформлении завещания необходимо провести ряд оплачиваемых действий: оценка квартиры; услуги нотариуса; 0.3 — 0.6% за выдачу свидетельства; налог и пошлина на наследство.

Возможность включать условия:

1. В дарственной любое условие будет признано судом недействительным.
2. В завещании это возможно, однако наследник может отказаться от их выполнения и от самого наследства, соответственно.

Целостность передачи имущества:

1. По дарственной передаётся вся собственность, указанная в договоре.
2. В случае с завещанием наследство может быть раздроблено, если есть наследники, которым по закону отводится обязательная доля.

Права владельца на квартиру:

1. При оформлении дарственной прекращаются с момента регистрации договора, в том числе и право проживать в помещении.
2. По завещанию остаются в полном объёме за владельцем до его смерти.

Кому выгоднее оформить:

1. Дарственная выгодна в первую очередь лицу, в пользу которого передаётся имущество.
2. Оформить завещание более выгодно завещателю.

Согласие сторон:

1. При оформлении дарственной необходимо согласие как дарителя, так и одаряемого, последний может отказаться только до регистрации перехода права собственности.
2. В случае с завещанием решение принимает только владелец.

Несмотря на массу различий, у дарственной и завещания есть общие признаки, а именно то, что оба документа можно обжаловать в суде. Самым веским поводом может стать недееспособность или невменяемость дарителя/завещателя на момент составления договора, или если эти лица подписали документы не по собственной воле, а под воздействием угрозы или насилия. В обоих случаях сделать это проблематично. Чтобы избежать недоразумений, все же лучше внимательно изучить нормы права и принять наиболее оптимальное решение, а также учесть указанные выше рекомендации по составлению обеих бумаг.