Сервитут на земельный участок

При планировании сделок с землей или при оформлении прав собственности на участок земли нередко землевладелец сталкивается с ситуацией, когда участок обременен сервитутом. Согласно российскому законодательству, сервитут выступает срочным или постоянным правом пользования недвижимостью, в частности, участком земли, принадлежащим либо ограниченному, либо неограниченному кругу лиц.

В первом случае, когда право использования принадлежит конкретным лицам, речь идет о так называемом частном сервитуте, а во втором случае, когда круг лиц, имеющих соответствующие права, неограничен – о публичном сервитуте.

Порядок установления, прекращения сервитутов на участки земли устанавливается российским Гражданским кодексом. Кроме того, аналогичные нормативные положения имеются и в действующем Земельном кодексе.

Когда устанавливается сервитут?

Сервитут, обременяющий землю, может устанавливаться в определенных законодателем случаях, а именно:

• при обеспечении прохода, проезда через соседний участок земли;
• для прокладки и дальнейшей эксплуатации линии электропередачи, трубопроводов и (или) связи;
• в целях обеспечения водоснабжения, мелиорации;
• при обеспечении иных нужд собственника объекта недвижимости, когда эти нужды не могут обеспечиваться без установления соответствующего земельного сервитута.

В последнем случае речь идет о ситуации, когда на конкретном участке земли либо непосредственно с этим участком находится чужое недвижимое имущество, и собственнику указанной недвижимости требуется (периодически либо постоянно) использовать какую-то часть данного участка земли для обслуживания и (или) пользования своей недвижимостью.

К примеру, владельцу соседнего участка необходимо отремонтировать стену своего дома, которая располагается вплотную к другому участку земли, и без выхода на этот участок ремонт осуществить невозможно.

Как устанавливается сервитут?

Законом определено, что земельный сервитут, по общим правилам, устанавливается по соответствующему соглашению лица, требующего установления такого сервитута, и собственника соседнего участка земли. После достижения данного соглашения земельный сервитут подлежит регистрации, осуществляемой в порядке, определенном для регистрации различных прав на объекты недвижимости.

Если же вышеназванные лица, принимающие решение об установлении сервитута на участок земли, не достигли требуемого соглашения либо не договорились об его условиях, спор об обременении земли разрешается судом. Инициатором судопроизводства в рассматриваемой ситуации должно выступать лицо, требующее установления сервитута.

Еще один возможный вариант наложения земельного обременения — это наличие соответствующих интересов или требований у лица, которому земля предоставлена на правах пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) использования. Возможно также установление земельного сервитута в иных ситуациях, когда это предусматривается российским федеральным законодательством.

Важным моментом при установлении рассматриваемого обременения выступает нормативное положение о том, что собственник участка земли, обремененного сервитутом, может требовать, если иное не оговаривается законом, от лиц, в интересах которых устанавливался земельный сервитут, соразмерную оплату за использование его участка земли.

Из вышесказанного следует, что потребовать установления земельного сервитута вправе лишь собственник участка земли, либо собственник иного объекта недвижимости. Кроме того, возможно установление публичного сервитута, когда землей может пользоваться неограниченное число лиц. К примеру, если через участок проходит тротуар, которым могут пользоваться все желающие.

Правовые последствия

Стоит отметить, что обременение земельных участков сервитутами не лишает собственников земли прав владения, использования и распоряжения соответствующим участком.

На практике, наличие обременительного земельного сервитута может существенно помешать землевладельцу лишь в нескольких случаях:

1. Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
2. Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
3. Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.

Особенно проблематично, и с практической, и с правовой точки зрения, продать землю с обременением, когда речь идет о публичном сервитуте. Ведь одно дело, когда обременение связано с частным сервитутом со стороны соседей, которым периодически требуется обслуживать, ремонтировать часть строения, находящегося между участками земли. Тогда покупателей на земли найти гораздо проще. Кроме того, и с юридическим оформлением в рассматриваемой ситуации особых проблем, как правило, не возникает. Другое дело, когда круг лиц, пользующихся частью земли неограничен.

При оформлении прав нового собственника земли на соответствующий участок и, следовательно, при прекращении прав прежнего земельного собственника, право установленного ранее сервитута у соседа сохраняется. Само же обременение земельным сервитутом переходит к новому собственнику.

Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.

В большинстве таких случаев, гражданину приходится оформлять собственность через суд, и решение судьи, как свидетельствует правоприменительная практика, может быть не всегда положительным. В указанной ситуации лучше предварительно проконсультироваться с юристом, поскольку результат во многом будет зависеть от юридически правильной аргументации исковых требований.