Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Чтобы не ожидать завершения строительства нового МКД, можно приобрести жилье на вторичном рынке. Под вторичкой подразумеваются квартиры полностью готовые к проживанию, а также объекты, в отношении которых право владения официально зарегистрировано в Росреестре. Иными словами, это жилье, в котором раньше уже проживали.

Поиск жилья

Покупка недвижимости всегда начинается с поиска подходящего варианта. На практике встречаются два основных способа решения этой задачи:

• самостоятельное исследование и анализ предложений, действующих на рынке недвижимости:
• обращение за помощью к профессионалам.

СПРАВКА. Каждый потенциальный покупатель вправе самостоятельно принять решение о том, каким образом искать подходящую квартиру. У обоих вариантов есть свои преимущества и некоторые особенности, о которых подробнее написано ниже по тексту.

Самостоятельно

При выборе такого пути, поиском квартиры покупатель занимается лично без посторонней помощи. Ему придется решать следующие вопросы:

• изучать многочисленные объявления по купле-продаже недвижимости на всевозможных площадках (например, ЦИАН, Авито и т.д.);
• связываться с собственниками и назначать встречу для просмотра квартиры;
• обговаривать условия сделки и торговаться;
• заниматься организацией сделки и т.д.

Основное преимущество такого варианта заключается в экономии денег. В этом случае не придется платить комиссию посреднику. Кроме того, есть возможность лично переговорить с продавцом.

Однако тут есть и некоторые недостатки. Выражены они в следующем:

• самостоятельный поиск квартиры занимает много времени;
• высока вероятность встречи с мошенниками;
• некоторые важные нюансы можно упустить в силу своей неопытности.

С помощью риэлтора

Чтобы не заморачиваться с отбором многочисленных предложений по продаже жилья, эту задачу можно поручить опытному риелтору. Он возьмет на себя решение следующих вопросов:

• подбор объектов, максимально соответствующих ожиданиям покупателя;
• предварительные переговоры с собственником;
• назначение встречи для осмотра квартиры;
• правильное ведение торгов с продавцом по поводу снижения стоимости объекта;
• назначение регистрации договора купли-продажи в Росреестре и прочие организационные задачи.

Основной недостаток поиска жилья через риелтора заключается в возникновении дополнительных трат. Обычно эти специалисты берут за свои услуги 1,5-3% от цены сделки. Но есть и существенные плюсы в виде экономии времени и минимизации риска связи с мошенниками.

Способы приобретения квартиры на вторичном рынке

С точки зрения финансирования сделки по купле квартиры можно выделить несколько распространенных схем: приобретение недвижимости за наличные деньги, оформление ипотеки, задействование материнского капитала или рассрочка.

За наличные средства

Приобретение квартиры за наличные деньги наиболее простой вариант. В этом случае достаточно накопить необходимую сумму и сразу же полностью рассчитаться за жилье.

Главный недостаток такого способа заключается в том, что далеко не у каждого покупателя есть на руках сумма, достаточная для покупки жилья без обращения за помощью к кредиторам. При этом на сбор денег в нужном размере могут уйти долгие годы.

За счет ипотечных средств

Среди покупателей недвижимости большой популярностью пользуется ипотека. При таком варианте недвижимость приобретается на заемные деньги, предоставленные банком.

В течение всего периода погашения ипотечной задолженности, квартира будет находиться в залоге у кредитора. Это означает, что ею можно будет пользоваться, но не распоряжаться (продавать, дарить, обменивать и т.д.).

Сегодня многие российские банки предлагают разнообразные программы по ипотечному кредитованию. При выборе конкретного варианта нужно анализировать следующие ключевые условия:

• размер первоначального взноса;
• максимальные суммы по такому кредиту;
• процентная ставка;
• сроки кредитования;
• возможность рефинансирования ссуды;
• условия досрочного погашения ипотеки.

За счет средств материнского капитала

В соответствии с Законом РФ от 26 декабря 2006 года № 256-ФЗ российские семьи, имеющие одного и более детей, могут получить материнский капитал в размере 466 617 – 616 617 рублей.

Одной из целей, на которые можно потратить, выделенные государством деньги, выступает улучшение жилищных условий. При покупке квартиры материнский капитал можно использовать одним из следующих способов:

• добавить эту сумму к своим сбережениям и взять жилье наличными;
• направить на уплату первоначального взноса по ипотеке;
• использовать для погашения части уже оформленного ипотечного кредита.

В рассрочку

Приобретение вторичной квартиры в рассрочку менее распространённая схема, однако, и она иногда встречается на рынке. В этом случае покупатель рассчитывается за приобретенную недвижимость частями. Такой вариант покупки жилья имеет следующие особенности:

• в сделке фигурирует только хозяин квартиры и покупатель (в отличие от ипотеки);
• каждый месяц лицо, приобретающее жилье в рассрочку, должно вносить определенный платеж (исходя из условий, о которых договорились стороны);
• срок погашения долга в рамках рассрочки в разы короче, чем при ипотечном кредитовании (иногда это может быть всего несколько месяцев);
• при выборе такого варианта итоговая цена квартиры будет выше средней по рынку;
• требуется высокий первоначальный взнос (от 50%).

Оформление квартиры на вторичном рынке

На выбор покупателей вторичной недвижимости представлено несколько вариантов оформления сделки по купле-продаже. Можно обратиться к нотариусу, оформить все через жилищный кооператив, воспользоваться помощью риелтора или же сделать все самостоятельно.

Самостоятельное оформление

Покупатель может взять на себя всю процедуру купли-продажи недвижимости от начала до конца. Сразу стоит обозначить, что это не самый лучший вариант. Особенно, если лицо, планирующее покупку квартиры, не имеет достаточного опыта в данном вопросе.

При самостоятельном оформлении сделки возможны следующие риски:

• встреча с мошенниками, которых на рынке недвижимости очень много;
• упущение ключевых моментов при оформлении сделки;
• допущение ошибки при выборе жилья и т.д.

Через нотариуса

По закону нотариальное удостоверение сделки по купле-продаже недвижимости не требуется (за исключением отдельных случаев). Однако, если речь идет о приобретении вторичного жилья, то лучше заручиться поддержкой нотариуса. На это есть много причин, а именно:

• получение подробных разъяснений о смысле и значении такой сделки;
• проведение глубокой проверки и анализа документов на квартиру, что обеспечит юридическую чистоту сделки;
• нотариальное удостоверение договора;
• ускоренная процедура регистрации в Росреестре.

Кроме того, по закону нотариус несет ответственность за свои действия, а это означает, что если по его вине клиенту будет причинен ущерб, он должен будет компенсировать его.

СПРАВКА. В настоящее время многие граждане предпочитают удостоверять сделки по купле-продаже недвижимости в нотариальном порядке.

Через жилищный кооператив

Еще одним способом приобретения вторичной недвижимости является вступление в жилищный кооператив (ЖК). Он представляет собой добровольное объединение граждан для удовлетворения их потребностей в жилье. Деятельность жилищного кооператива регулируется положениями главы 11 ЖК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ право владения на квартиру член ЖК приобретает после выплаты паевого взноса в полном размере. В данном случае основанием для внесения регистрационной записи в Росреестре будет выступать справка о полной уплате такого взноса.

С помощью риэлтора

Сегодня существует большое количество агентств по недвижимости и частных риэлторов, оказывающих услуги по оформлению сделок, связанных с куплей-продажей квартир, в том числе и на вторичном рынке. Многие из них предоставляют такую помощь в комплексе. Сюда входят все этапы, начиная с поиска и подбора квартиры и заканчивая проверкой ее юридической чистоты.

Особенности покупки квартиры на вторичке

По своей природе сделки по приобретению жилья на вторичном рынке имеют некоторые особенности, которые обязательно нужно учитывать и принимать во внимание. В противном случае можно попасть в весьма неприятную ситуацию вплоть до потери приобретенного объекта недвижимости.

Покупка у юридического лица

На практике встречаются ситуации, когда гражданин приобретает квартиру у юридического лица. В качестве продавца может выступать любая организация (инвестиционный фонд), которая приобрела такой объект недвижимости для удовлетворения своих хозяйственных нужд.

Покупка квартиры у юридического лица имеет следующие ключевые особенности:

• будет фигурировать корпоративное решение о проведении такой сделки, оформленное в установленном порядке;
• расчеты за квартиру должны производиться исключительно безналичным способом.

ВАЖНО. Такой вид сделки также несет в себе ряд рисков. Главным образом связаны они со следующим обстоятельством: если в отношении юридического лица (продавца) будет возбуждена процедура банкротства (в течение следующих 3 лет после оформления купли-продажи квартиры), то его кредиторы могут подать заявление о признании такой сделки недействительной и возврате проданного имущества.

Квартира с обременением

Продажа недвижимости с обременением достаточно частое явление на рынке вторичного жилья. Под таким понятием подразумевается наличие в отношении квартиры прав третьих лиц. Это может быть:

• нахождение в залоге у банка;
• наличие действующего договора аренды;
• оформлен договор пожизненной ренты;
• пожизненное право проживания в квартире (возникает в случае отказа от своей доли при приватизации жилья);
• прочие виды обременений.

Перечисленные выше обстоятельства ставят под угрозу право владения купленной недвижимостью. Поэтому очень важно до заключения сделки все тщательно проверить.

Покупка унаследованной квартиры

На вторичном рынке недвижимости часто встречаются ситуации, когда продавец реализует унаследованную квартиру. Тут нужно помнить о следующих ключевых моментах:

1. Если жилье изначально было получено по завещанию, то в будущем никакие сложности с наследниками не возникнут, так как при таком способе передачи наследства оно остается лицу, указанному в документе.
2. Проблемы могут возникнуть, если жилье унаследовано по закону. В этом случае наследники претендуют на жилье в порядке очереди (супруги, дети умершего, родители и т.д.). Основной риск заключается в том, что внезапно объявившиеся наследники могут претендовать на свою долю даже после истечения срока принятия наследства (6 месяцев). В этом случае сделка по купле-продаже может быть оспорена.

Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке

Процедуру покупки квартиры на вторичном рынке можно представить в виде пошаговой инструкции, состоящей из 9 последовательных этапов. Более детально каждый из них описан ниже по тексту.

Осмотр квартиры

После предварительного выбора подходящего варианта квартиры, ее необходимо осмотреть. Обращать внимание нужно на следующие моменты:

• состояние санузла и труб;
• отделку стен, потолка и пола;
• температуру воздуха (если осмотр квартиры производится в зимнее время, то обязательно нужно потрогать батареи);
• включить и выключить свет в каждой комнате для предварительной оценки состояния проводки;
• наличие/отсутствие следов плесени на стенах и потолке и т.д.

Также на этапе осмотра жилья не лишним будет побеседовать с соседями или консьержем (при наличии).

Обсуждение цены

Вполне логично, что каждый покупатель стремиться приобрести недвижимость по максимально выгодной стоимости. Поэтому на этапе ведения переговоров с продавцом вполне уместен торг. Однако торговаться нужно грамотно.

Прежде, чем поднимать вопрос о возможном снижении цены, нужно дать понять хозяину квартиры, что есть серьёзные намерения ее приобрести. При этом не стоит показывать излишнюю заинтересованность в ее покупке.

Нужно найти недостаток в недвижимости (на вторичном рынке недвижимости практически в каждом случае, есть к чему придраться) и опираясь на него вежливо, но уверенно просить о некоторой уступке по цене.

Проверка юридической чистоты квартиры

Это один из важнейших этапов, от которого напрямую зависит весь успех сделки. Проверка чистоты сделки предполагает проведение следующих операций:

• запрос и внимательный анализ полного пакета документов на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи (дарения, обмена и т.д.), на основании которого продавец изначально получил эту недвижимость, паспорт собственника и т.д.);
• установление наличия/отсутствия обременений в виде прав на квартиру третьих лиц;
• проверка законности перепланировки (если она проводилась);
• для дополнительной подстраховки можно запросить документы, подтверждающие дееспособность продавца;
• прочие важные аспекты.

Проверку юридической чистоты квартиры лучше всего поручить опытному юристу, специализирующемуся в данной области.

Заключение предварительного договора купли-продажи

После того, как ключевые условия сделки будут обговорены, продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи вторичного жилья. Такой документ выступает своего рода гарантией того, что стороны в будущем не передумают заключать сделку.

Заключение предварительного договора купли-продажи не является обязательным условием. Подготавливается он в соответствии с положениями ст. 438 ГК РФ. Должен быть представлен в письменной форме, как и основной договор.

Подготовка документов для регистрации

Следующим этапом будет сбор документов, необходимых для регистрации сделки по купле-продаже квартиры в Росреестре. Данный пакет включает в себя следующие бумаги:

• паспорта всех участников;
• заявление установленного образца;
• разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки (если есть несовершеннолетние владельцы квартиры);
• согласие супруга (супруги) на реализацию объекта недвижимости, находящегося в общей собственности;
• нотариально удостоверенная доверенность на представителя заявителя;
• дополнительные бумаги в виде технического плана, выписки из лицевого счета и т.д.

Позже к перечисленному выше списку должен быть обязательно приложен подписанный продавцом и покупателем договор купли-продажи квартиры.

Задаток

Для демонстрации серьезности своих намерений покупатель жилья должен будет передать продавцу задаток. Он представляет собой определенную часть денег от общей стоимости квартиры. Одновременно выполняет следующие три функции:

• выступает подтверждением того, чтобы между сторонами была заключена сделка;
• является гарантией доведения процедуры по купле-продаже жилья до логичного финала;
• засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры.

В соответствии с ст. 308 ГК РФ факт передачи задатка должен оформляться соответствующий письменным соглашением.

Составление и заключение договора купли-продажи

Одним из финальных этапов будет составление договора купли-продажи квартиры и его подписание. Как правило, подготовка этого документа поручается юристу, который сможет учесть все нюансы конкретной сделки.

В тексте договора содержатся такие стандартные пункты, как:

• предмет сделки;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов;
• разрешение форс-мажорных ситуаций и т.д.

Как уже было отмечено выше, договор купли-продажи может иметь простую письменную или же нотариальную форму.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

При покупке жилья обязательным условием выступает регистрация такой сделки в Росреестре. В ходе данной процедуры в ЕГРН вносится запись о смене собственника.

Собранный пакет документов (описан выше) можно подать в регистрирующий орган одним из следующих способов:

• через многофункциональный центр (МФЦ);
• по почте;
• путем личного визита в Росреестр;
• через своего представителя.

СПРАВКА. За проведение такой операции с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Окончательный расчет и передача квартиры

На завершающей стадии покупатель должен произвести окончательный расчет с продавцом, а последний передать новому собственнику ключи от квартиры.

Передачу оставшейся суммы денег можно произвести одним из следующих способов:

• через банковскую ячейку;
• при помощи аккредитива.

Налог с продажи и налоговый вычет

Продажа объекта недвижимости влечет за собой следующие налоговые последствия (ст. 220 НК РФ):

1. Для продавца – он должен будет уплатить НДФЛ с дохода, полученного от реализации своей квартиры (13%). При этом, если недвижимость находилась в его собственности минимум 3-5 лет, то он будет освобожден от налога.
2. Для покупателя – тут предусмотрен налоговый вычет, в рамках которого можно вернуть 13% от лимита в 2 000 000 рублей. Общая сумма возврата не должна превышать 260 000 рублей. Такой вычет предоставляется толь ко один раз.

Страхование покупки квартиры

В случае приобретения жилья на вторичном рынке рекомендуется оформить титульное страхование или страховку покупки квартиры.

Титульное страхование обеспечивает защиту покупателя от случаев, когда он может утратить право собственности на приобретаемую недвижимость, в результате признания судом сделки по купле-продаже недействительной.

Отличительная особенность титульного страхования – защита нового хозяина от уже произошедших событий, которые не были ему известны на момент оформления сделки.

При наступлении страхового случая страховщик выплатит пострадавшему покупателю компенсацию.

Виды мошенничества на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости орудует достаточно большое количество мошенников. Для того, чтобы не попасть в неприятную историю следует знать о наиболее распространённых схемах обмана покупателей недвижимости.

Поддельные документы

Зачастую мошенники используют поддельные документы для продажи квартиры, которая им не принадлежит. По закону она является недействительной.

СПРАВКА. Несомненно, договор купли-продажи недвижимости по поддельным документам, не получится зарегистрировать в Росреестре. Однако это не помешает злоумышленникам присвоить задаток, предоставленный покупателем квартиры.

Подложная доверенность

Использование поддельной доверенности – один из классических инструментов, которым активно пользуются многие мошенники.

В данном случае от имени собственника квартиры действует «доверенное лицо» на основании фальшивой доверенности. Ничего не подозревающий покупатель передает ему деньги, после чего обнаруживается, что реальному хозяину квартиры ничего об этом неизвестно.

Риски с задатком

Основным видом риска, который присутствует при передаче задатка, является ситуация, когда продавец берет обговоренную сумму, после чего отказывается продавать жилье. При этом задаток он также не спешит отдавать.

Чтобы избежать такой ситуации необходимо факт передачи денег (даже самой незначительной суммы) фиксировать документально в полном соответствии с законом. Никакие устные договоренности в данном случае не помогут.

При соблюдении этих условий обманутый покупатель сможет подать в суд на недобросовестного продавца.

Квартира собственника из «группы риска»

Можно перечислить ряд ситуаций, когда потенциальный хозяин жилья попадает в так называемую «группу риска». Сюда относятся следующие ситуации:

• продавец не является единственным владельцем квартиры – другие собственники такой квартиры могут в судебном порядке оспорить сделку, ссылаясь на то, что не давали свое согласие на продажу;
• при изначальном приобретении квартиры использовался материнский капитал – в этом случае ее владелец обязан выделить доли на каждого члена семьи. Если это не будет сделано, такая сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями;
• в жилье прописаны лица, не достигшие совершеннолетия – в дальнейшем они смогут претендовать на проданную квартиру. Поэтому еще на этапе заключения договора купли-продажи нужно запросить согласие от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Занижение цены в договоре

Зачастую для снижения налогооблагаемой базы продавцы предлагают прописать в договоре меньшую стоимость жилья. На первый взгляд, кажется, что тут не будет никаких сложностей. Однако это не совсем так. Возможны следующие риски:

1. Для покупателя – в случае признания сделки недействительной покупателю будет возвращена только та сумма, которая прописана в договоре (если не было подготовлено никаких расписок и прочих подтверждающих документов). Кроме того, в этом случае не получится в полном объеме воспользоваться вычетом (при условии, что в договоре будет прописана сумма ниже 2 000 000 рублей).
2. Для продавца – санкции со стороны налоговых органов в случае, если обнаружится, что намеренно была занижена налоговая база.

Таким образом, покупка жилья на вторичном рынке достаточно сложная процедура (с точки зрения необходимости в учете множества нюансов и особенностей). Кроме того, тут присутствует достаточно высокий риск мошенничества.